Azienda condominio: il consiglio di condominio e le sue funzioni

Il Consiglio di condomìnio è un organo collegiale composto da due o più condomini, non  previsto dalla legge.


Gli usi e le consuetudini hanno di fatto inventato questo collegio interno di ausilio alla gestione aziendale dell’ ente condomìnio,  nominato da una delibera di assemblea.


 Gli usi e le consuetudini hanno attribuito ai Consiglieri dei compiti non specificati e vari e che richiedono spesso competenze  e responsabilità.


Gli usi e le consuetudini variano da condomìnio a condomìnio.


La maggior parte delle volte i Consiglieri svolgono le loro mansioni a titolo gratuito.


Forse è proprio per questo motivo che le funzioni di questo collegio non si sono sviluppate con gli anni, e  a volte arrivano a essere un intralcio e non un aiuto per una migliore gestione aziendale del condomìnio.


MA CHE FUNZIONI DOVREBBERO AVERE I CONSIGLIERI?


Quelle che seguono sono proposte che mi sembrano ragionevoli, e che sono utili per migliorare l’ organizzazione aziendale dell’ ente condominio.


Inoltre, queste regole di comportamento, a mio giudizio, dovrebbero diventare NORMA DI RIFERIMENTO per ogni Consigliere di condomìnio in carica:


I Consiglieri dovrebbero fare almeno una riunione verbalizzata prima dell’ assemblea annuale in cui dichiarino di aver verificato:


      1) La corrispondenza tra il fondo cassa finale dichiarato nel rendiconto e il saldo del conto corrente bancario e di cassa.


      2)   L’ entità dei debiti del condomìnio, intesi come la somma di tutte le fatture e le note da pagare, sia che vengano imputate al rendiconto sia che non vengano imputate al rendiconto.


      3)    L’ entità dei crediti del condomìnio per rate condominiali non pagate e tutte le azioni compiute dall’ amministratore dirette alla liquidazione del credito vantato dal condomìnio.


      4)   La quadratura formale del rendiconto: Fondo cassa iniziale + Totale preventivo anticipato + Conguaglio dell’ esercizio precedente – Totale spese imputate al rendiconto + Totale spese imputate al rendiconto non pagate – eventuali spese pagate non comprese nel rendiconto = Fondi finali di proprietà del condomìnio.


5) La corrispondenza tra i fondi finali del condomìnio aumentati o diminuiti dal conguaglio e i fondi finanziari accantonati.


Questi sono i compiti a mio giudizio essenziali.


Ci sono anche delle altre mansioni che i Consiglieri potrebbero assumere, le quali aumenterebbero la qualità della gestione aziendale.


1)      Conservare l’ elenco dei fornitori accreditati nel condominio.


2)      Conservare copia dei contratti stipulati con i fornitori accreditati nel condomìnio. In questo modo se l’ amministratore  comunica tempestivamente il cambio di un fornitore o il cambio del contratto stipulato con il fornitore,  il condomìnio comincerebbe a sviluppare il controllo interno della gestione.


E’ importante ricordare che tutte le mansioni attribuite al Consiglio di condomìnio DOVREBBERO ESSERE SCRITTE.


In altre parole il Consigliere all’ inizio del proprio mandato DOVREBBE POTER LEGGERE QUALI SONO ESATTAMENTE LE PROPRIE FUNZIONI E  I PROPRI COMPITI.


E’ chiaro che in questo contesto è necessario anche prevedere un compenso adeguato al carico di lavoro previsto per il Collegio dei Consiglieri di condomìnio.


Se non si prevede un compenso, il Consigliere di condomìnio si sentirà giustamente autorizzato ad interrompere il proprio lavoro ogni qualvolta lo riterrà opportuno.


Inoltre, se non si prevede il compenso, i candidati da eleggere saranno scelti con il criterio del meno peggio, e non con il criterio del “meglio”.


A mio giudizio, quindi, è necessario pagare compensi rappresentativi e corrispondenti alle mansioni richieste.


Per esempio il 5% del compenso percepito dall’ amministratore, potrebbe essere un parametro sufficiente.


Forse queste proposte possono sembrare troppo innovative, ma il futuro è nelle mani di chi lo sa costruire.


La realtà è per definizione sempre in cambiamento, e in un ottica di gestione aziendale l’ importante è tendere a migliorare.


aprile 2006


Scritto da


Antonio Azzaretto


Revisore contabile, consulente di azienda

Ragioniere libero professionista

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