L’affitto di azienda: disciplina civilistica e fiscale e relativi adempimenti amministrativi obbligatori

  LIBRO TELEMATICO a cura di VINCENZO D’ANDO’     Premessa   L’imprenditore che intendere sospendere l’esercizio della propria attività senza perdere la possibilità di un successivo subentro, anziché chiudere definitivamente la propria posizione amministrativa presso i vari uffici (Agenzia delle Entrate, Registro delle Imprese, ecc.), può ricorrere all’istituto cd. “Affitto di Azienda”. L’affitto di […]

 


LIBRO TELEMATICO a cura di VINCENZO D’ANDO’


 



 


Premessa


 


L’imprenditore che intendere sospendere l’esercizio della propria attività senza perdere la possibilità di un successivo subentro, anziché chiudere definitivamente la propria posizione amministrativa presso i vari uffici (Agenzia delle Entrate, Registro delle Imprese, ecc.), può ricorrere all’istituto cd. “Affitto di Azienda”.


L’affitto di azienda non è specificatamente definito dalle norme civili e fiscali.


In atto, l’affitto di azienda, che dal lato civile è, prettamente, regolato dagli artt. 2561-2562 del Codice civile, può essere considerato nelle piccole imprese una buona opportunità per il futuro erede e un modo di metterne alla prova le proprie capacità imprenditoriali, prima di deciderne un eventuale successivo passaggio a titolo definitivo per la gestione dell’impresa.
In tale istituto la proprietà rimane al locatore, mentre la gestione con tutti i suoi rischi resta a carico dell’affittuario.


Utilizzare l’affitto di azienda può essere ritenuto opportuno anche per la circostanza che di fatto è un modo veloce ai fini del proseguimento dell’attività aziendale, difatti le autorizzazioni da parte delle autorità amministrative competenti, in tali evenienze, prevedono tempi ridotti per il rilascio delle concessioni o licenze.  Inoltre, ai fini fiscali, l’affitto di azienda consente di proseguire l’attività, dal concedente all’affittuario, sostanzialmente in neutralità fiscale. In tale istituto, infatti, non sorgono plusvalenze, non origina avviamento, e così via, a tal fine saranno approfonditi particolarmente gli aspetti fiscali del particolare istituto caratterizzante la locazione di azienda.


Ai fini IVA, l’affitto di azienda effettuato nell’esercizio di impresa commerciale costituisce operazione imponibile ai fini IVA, tranne l’ipotesi della cessione dell’unica azienda posseduta dall’imprenditore.


Se viene stipulato un contratto di locazione immobiliare con pertinenze, in luogo dell’affitto di azienda, è possibile evitare la tassazione?


A questa ed altre domande vengono date adeguate risposte nel presente libro telematico.


In particolare, sono esaminate le procedure, dalla contrattazione tra le parti, alla valutazione azienda, per arrivare alla stipula del contratto di affitto di azienda. Indi vengono trattate in maniera esaustiva le procedure obbligatorie da seguire per avviare o cessare l’attività ai fini fiscali ed amministrativi riguardo l’affitto di azienda e le operazioni straordinarie collegate. A tal fine si rimanda alla lettura del seguente indice generale che riporta i contenuti dell’opera che è composta da 165 pagine.

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INDICE GENERALE


 


1 – ASPETTI CIVILISTICI


1.1 – Cessazione dell’affitto di azienda e inventario iniziale e finale


1.2 – Le disposizioni generali che regolano la disciplina dell’affitto di azienda: Obblighi del locatore (o concedente) e dell’affittuario (o locatario)


1.3 – Divieto di sub affitto


1.4 – Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione


1.5 – Perdite determinate da riparazioni straordinarie


1.6 – Le modifiche sopravvenute nel rapporto contrattuale


1.7 – Affitto di fondi rustici


1.8 – Canone di affitto e scorte agrarie


1.9 – Scorte vive


1.10 – Trasferimento dell’azienda e dipendenti


1.11 – Successione nel contratto di locazione e debiti civili e fiscali relativi all’azienda ceduta: La responsabilità solidale nell’affitto di azienda


1.12 – Crediti relativi all’azienda ceduta


1.13 – Ditta e suo trasferimento


1.14 – Registrazione della ditta


1.15 – Cessione del contratto


1.16 – Rapporti tra contraente ceduto e cessionario


1.17 – Rapporti tra cedente e cessionario


2 – LA VALUTAZIONE DELLE AZIENDE


2.1 – Metodi di valutazione aziendale


2.2 – Le metodologie di valutazione aziendale


2.3 – La metodologia reddituale


2.4 – La metodologia finanziaria


2.5 – La metodologia patrimoniale e metodologia mista


2.6 – Indici di valutazione aziendale


2.7 – Indice ROE


2. 8 – Indice ROI


2. 9 – Teoria del metodo effettivo del valore


2.10 – il metodo EVA per la gestione finanziaria delle imprese.


3 – ASPETTI FISCALI


3.1 – La definizione di azienda dal lato contabile-fiscale


3.2 – Cessione o meno dei debiti e dei crediti dell’azienda


4 – L’AVVIAMENTO E LA SUA VALUTAZIONE


4.1 – Metodi di valutazione dell’avviamento


5 – LA CESSIONE DELL’AZIENDA


5.1 – Imposte dirette: Tassazione ordinaria


5.2 – Imposte dirette: Tassazione separata


5.3 – Imposte dirette: Cessione dell’unica azienda dell’imprenditore individuale precedentemente concessa in affitto o usufrutto


5.4 – Azienda ceduta mediante permuta con altri beni


5. 5 – Imposte indirette


5.6 – Coefficienti di valutazione automatica


5.7 – Responsabilità solidale del cessionario


5.8 – Aspetti contabili nella cessione aziendale


6 – CASI DI ELUSIONE


6.1 – Sottovalutazione dell’avviamento


6.2 – Mancata inclusione del valore delle merci nel calcolo della plusvalenza da cessione


7- L’USUFRUTTO E L’AFFITTO DI AZIENDA


7.1. – Disciplina ai fini IRAP


7.2 Unica azienda data in affitto o concessa in usufrutto


8- AFFITTO DI AZIENDA: IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO


8.1 – Scelta tra affitto di azienda o locazione immobiliare con pertinenze


8.2 – IVA nel contratto di affitto di azienda


8.3 – Affitto di azienda posseduta da un imprenditore individuale


8.4 – IMPOSTA DI REGISTRO


8.5 – Atti simulati


8. 6 – Alternatività Iva/Imposta di registro


8.7 – Natura dell’imposta


8.8 – Soggetti obbligati alla registrazione


8.9 – Soggetti obbligati al pagamento


8.10 – Termini di registrazione


8.11 – Ufficio competente alla registrazione


8.12 – Imposta di registro per il contratto di affitto di azienda


8.13 – Determinazione della base imponibile


9 – USUFRUTTO DI AZIENDA


9.1 – Imposta sul valore aggiunto e Imposta di registro


9.2 – Concessione in usufrutto dell’unica azienda posseduta dall’imprenditore individuale


9.3 – Concessione in usufrutto di una delle aziende possedute dall’imprenditore individuale


9.4 – Cessione della nuda proprietà a titolo oneroso


9.5 – Imposte ipotecaria e catastale


10 – LA SUCCESSIONE NELL’AZIENDA


10.1 – Beni immobili in eredità


10.2 – Dichiarazione di successione


10.3 – Soggetti tenuti a presentare la dichiarazione di successione


10.4 – Decorrenza del termine di presentazione e eventuale ravvedimento


10.5 – Contenuto della dichiarazione di successione e allegati


10.6 – La trascrizione della dichiarazione di successione


11 – EFFETTI TRIBUTARI DEL TRASFERIMENTO PER CAUSA DI MORTE DI PARTECIPAZIONI SOCIETARIE DETENUTE DAL SOCIO PERSONA FISICA NON TITOLARE DI REDDITO D’IMPRESA.


11. 1 – Imposta di successione


11.2 – Imposte sui redditi


11.3 – La tassazione delle plusvalenze


12 – LA DONAZIONE DI BENI


12.1 – La donazione dei beni immobili


12.2 – LE IMPOSTE INDIRETTE SULLE DONAZIONI DEI BENI IMMOBILI


12.3 – Le imposte sui redditi


13 – LA DONAZIONE DI PARTECIPAZIONI


13.1 – IMPOSTE INDIRETTE SULLE DONAZIONI DI PARTECIPAZIONI


13. 2 – Imposte sui redditi


14 – LA DONAZIONE DEI BENI MOBILI


15 – LA REGISTRAZIONE DELL’ATTO DI DONAZIONE


16 – IL PASSAGGIO DELL’AZIENDA PER CAUSA DI MORTE


17 – IL PROSEGUIMENTO DELL’ATTIVITÀ EREDITATA


17.1 – Imposte indirette


17.2 – Dichiarazioni fiscali


17.3 – La comunicazione ai fini Iva


18 – CESSIONE DELL’ATTIVITÀ DI IMPRESA EREDITATA


18.1 – Imposte sui redditi


18.2 – Imposte indirette


18.3 – Dichiarazioni fiscali


18.4 – Le comunicazioni ai fini Iva


19 – LA DONAZIONE DELL’AZIENDA


19.1 – Imposte sui redditi


19.2 – Imposte indirette


19.3 – La comunicazione della donazione


19.4 – La dichiarazione Iva


20 – IL TRASFERIMENTO DELL’AZIENDA A TITOLO ONEROSO


20.1 – Imposte indirette


20.2 – Imposte sui redditi


21 – REDDITO D’IMPRESA


21.1 – COMPONENTI POSITIVI DI REDDITO


21.1.1 – Ricavi


21.1.2 – Contributi


21.1.3 – Contributi in conto esercizio


21.1.4 – Contributi in conto impianti


21.1.5 – Contributi in conto capitale


21.2 – CONTABILITÀ ORDINARIA


21.2.1 – Opzione


21.2.3 – Accertamento


21.2.4 – Opzione per la contabilità ordinaria


21.2.5 – Durata dell’opzione


21.2.6 – Sanzioni


21.2.7 – Passaggio dalla contabilità semplificata alla contabilità ordinaria


21.2.8 – Principio di competenza


21.2. 9 – Momento fiscale di conseguimento dei ricavi e sostenimento dei costi


21.2.10 – Contratti di leasing – maxicanone iniziale


21.2.11 – Sconti e abbuoni


21.3 – NORME GENERALI SULLE VALUTAZIONI


21.4 – Presunzioni di appartenenza


21.5 – Beni strumentali provenienti dal patrimonio personale


22 – SCRITTURE CONTABILI E IMPOSTA DI BOLLO


22.1 – LIBRO INVENTARI


22.2 – LIBRO GIORNALE


22.3 – Le principali scritture contabili


22.4 – La rilevazione dell’autoconsumo


22.5 – REGISTRO DEI BENI AMMORTIZZABILI


22.5.1 – L’AMMORTAMENTO DEI BENI STRUMENTALI NELL’AFFITTO DI AZIENDA


23 – LA RESPONSABILITA’ SOLIDALE IN MATERIA FISCALE TRA IL CONCENDENTE E L’AFFITTUARIO


23.1 – FAC SIMILE RICHIESTA CERTIFICAZIONE DEI CARICHI PENDENTI A SEGUITO DI STIPULA DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA


24 – INIZIO DELL’ATTIVITÀ AI FINI I.V.A. E COMUNICAZIONI E VARIAZIONI: FORMALITÀ FISCALI NELL’AFFITTO DI AZIENDA


24.1 – L’attribuzione della partita IVA


24.2 – Soggetti non residenti


24.3 – Opzione per il regime contabile


24.4 – FAC SIMILE MODELLO AA9/7


24.5 – PRIMI ADEMPIMENTI NELL’INIZIO ATTIVITA’


25 – REGISTRO DELLE IMPRESE


25. 1 – Modulo TA


25.2 – MODULO I2


25.3 – MODULO I1


25.4 – MOD.COM 3 (ESERCIZI DI COMMERCIO AL DETTAGLIO MEDIE E GRANDI STRUTTURE DI VENDITA)


26 – SCHEMI DI CONTRATTO


27 – APPENDICE


27. 1 – LA PRASSI IN MATERIA DI AFFITO D’AZIENDA


27.2 – APPENDICE NORME CIVILI


 


 


 




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Il libro telematico é composto di 165 pagine ed é aggiornato al 30/11/2005
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SCHEDA DELL’AUTORE


 


VINCENZO D’ANDO’


 


 


Commercialista in Palermo, revisore contabile, giornalista pubblicista, è autore di numerosi articoli in materia tributaria per principali pubblicazioni del settore, tra cui i suoi libri, in formato cartaceo, pubblicati dalla Simone Editore e Buffetti Editore e disponibili nelle migliori librerie:


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