DETRAZIONE INTERESSI E ONERI ACCESSORI SU MUTUI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: nuovi chiarimenti favorevoli ai contribuenti dall’Agenzia delle Entrate

 


Riguardo la detrazione del 19% sugli interessi passivi sostenuti in seguito alla stipula di mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa, spetta la detrazione anche per le spese notarili, per quelle dell’agenzia immobiliare e per quelle relative al giudice tutelare.


Non spetta, invece, la detrazione IRPEF del 19% sull’eccedenza degli interessi passivi pagati rispetto al massimo previsto per la detraibilità.


Le spese pagate all’agenzia immobiliare per la mediazione rientrano, quindi. tra le voci che concorrono a determinare il costo di acquisizione dell’immobile. Così come rientrano pure nel medesimo costo di acquisizione anche le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare per l’acquisto dell’immobile da parte del minore.


Rientra tra le spese accessorie, e, quindi, é anche detraibile, la parcella pagata al notaio per l’acquisto dell’immobile.


Sono questi alcuni dei molteplici chiarimenti contenuti nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrante n. 128 del 23/09/2005.


La risoluzione


Riguardo la detrazione del 19% sugli interessi passivi e relativi oneri accessori sostenuti in relazione a mutui stipulati per l’acquisto della prima casa, L’agenzia delle entrate con la risoluzione n. 128 del 23/09/05 ha chiarito che rientrano tra i citati oneri accessori (e, quindi, spetta al contribuente il diritto alla detrazione):


– le spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo, come l’onorario del Notaio con riferimento al contratto di mutuo, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;


– le spese di mediazione pagate all’agenzia immobiliare.


Tali oneri accessori degli interessi passivi sono, quindi, detraibili, al pari dei medesimi interessi passivi, nei limiti del 19% secondo il principio di cassa. La detrazione deve essere effettuata nell’anno in cui gli stessi sono sostenuti (solitamente nell’anno in cui il contratto di mutuo é stato stipulato. Pertanto, qualora l’importo delle detrazioni sia superiore all’imposta lorda dovuta o al limite fissato dalle singole norme, l’eccedenza non può essere riportata in detrazione negli esercizi successivi e, quindi, non assume rilevanza nei periodi d’imposta diversi da quelli in cui l’onere é stato effettivamente sostenuto (cioè influisce solo l’anno in cui è avvenuto il pagamento di tali spese e la detrazione può avvenire solo in tale anno, l’eccedenza viene perduta).


Inoltre, nell’ipotesi in cui l’importo del mutuo sia superiore al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l’agevolazione del 19% va limitata all’ammontare di tale costo, risultante dalla somma del valore dell’immobile indicato nel rogito, maggiorata dagli altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.


In particolare, per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, secondo l’Agenzia delle Entrate può essere utilizzata la seguente formula:


 


Interessi sui quali calcolare la detrazione =            costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati


                                                                   _______________________________________________________


capitale dato in mutuo


 


Altresì, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche le spese di mediazione, qualora risultino da regolare documentazione fiscale, rientrano tra le voci che concorrono a determinare il costo di acquisizione dell’immobile e, quindi, in termini numerici, incrementano la voce “costo di acquisizione dell’immobile” che costituisce uno dei due fattori del numeratore nel rapporto “costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo”.


La stessa cosa vale anche per le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare quanto per quelle affrontate nel caso di acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale. Ciò poiché, a parere dell’Agenzia delle entrate detti costi sono in stretta connessione  con l’atto di compravendita immobiliare.


In particolare, il provvedimento che autorizza un soggetto (minore, inabilitato, interdetto ecc.) alla compravendita di un immobile è funzionalmente collegato all’atto da autorizzare.


Pertanto, si possono inserire nella voce “costo di acquisizione dell’immobile” anche i costi sostenuti per ottenere dal Giudice Tutelare, chiamato in un procedimento di volontaria giurisdizione, le autorizzazioni richieste dalla legge per la stipula dell’atto di compravendita.


Anche in tale ipotesi si può, quindi, includere le relative spese sostenute nella voce “costo di acquisizione dell’immobile”.


Medesimo procedura vale pure per le spese sostenute nei procedimenti di esecuzione individuale o concorsuale.


Anche in questi casi i costi sostenuti e afferenti al trasferimento dell’immobile possono concorrere a determinare il valore totale della compravendita.


Infine, riguardo le spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo, come l’onorario del notaio con riferimento al contratto di mutuo, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, ai fini della determinazione della quota di interessi detraibili, possano essere considerate tra gli oneri accessori che concorrono alla determinazione del costo di acquisto dell’abitazione.


 






Queste di seguito sono le spese sostenute che possono essere incluse nella voce “costo di acquisizione dell’immobile” (valore complessivo della compravendita):


 


– L’importo del valore dell’immobile;


– le spese di mediazione;


– le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare;


– l’onorario del notaio;


– l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.


 


 


Queste le spese su cui il contribuente ha diritto alla detrazione del 19%:


 






– Interessi passivi e oneri accessori sul mutuo ipotecario;


Altre spese accessorie:


– spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo (onorario del Notaio, iscrizione e  cancellazione dell’ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato)


– spese di mediazione pagate all’agenzia immobiliare.


 


 


Un esempio (in base alle indicazioni contenute nella risoluzione n. 128/2005)


 












Valore dell’immobile                                  = € 250.000


Spese di mediazione                                 = €   5.000


Onorario del notaio                                    = € 10.000


 


Valore complessivo della compravendita    € 265.000 (costo di acquisizione immobile)


Interessi pagati = € 2.000


Capitale dato a mutuo =  € 280.000


SITUAZIONE A:


 


Calcolo della base (interessi passivi) su cui applicare la detrazione Irpef del 19%


 






265.000 x 2.000


 ——————– = 1.892,86 (interessi passivi detraibili)


280.000


 


 


Calcolo del 19% sugli oneri accessori














Spese di mediazione       =      5.000


Spese notaio                    = €  10.000


Totale spese accessorie = € 15.000


15.000 Oneri accessori potenzialmente detraibili


1,892,86 + 15.000 = 16.892,86 (somma interessi e oneri accessori potenzialmente detraibili)


In tale esempio la somma massima che può essere detratta nel modello Unico è soltanto di euro 3.615,20, che costituisce il limite oltre il quale non è possibile la detrazione, sulla quale si ha, quindi, diritto alla detrazione del 19% che è di € 686,89.


 


Si ricorda che per i mutui ipotecari, per l’acquisto dell’abitazione principale,  stipulati dall’1.01.1993, il limite degli interessi passivi ed oneri accessori è fissato nella misura di   3.615,20.


Infine, sull’argomento, l’agenzia aveva già diffuso le circolare n. 15 del 20 aprile 2005 e n. 26 del 31 maggio 2005.


 


La risoluzione parla solo di interessi pagati, ove viceversa vadano inclusi anche gli oneri accessori e questa la situazione che si viene a creare per la deducibilità:


 


SITUAZIONE B: (appare più consona)


 


Calcolo della base (interessi passivi e oneri accessori) su cui applicare la detrazione Irpef del 19%


 








265.000 x 17.000


 ——————– = 16.089,28 (interessi passivi detraibili e oneri accessori)


280.000


 


Poiché l’importo (16.089,28) supera anche in questo caso il limite massimo consentito(3.615,20), la detrazione spetta solo in misura del 19% su € 3.615,20, cioè in misura pari a € 686,89.


 


Ottobre 2005 


a cura Vincenzo D’andò


 


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