Fisco e casa: nemici con il nuovo anno


Mano pesante del fisco contro l’evasione del mattone


Per il fisco l’anno 2005 è iniziato con un gran fervore contro l’evasione del mattone. Molta attenzione è stata posta infatti sui contratti non registrati o registrati per importi inferiori a quelli reali.


Quanto al primo aspetto vi è in principio da tener conto della scure rappresentata dall’articolo 346 della Finanziaria che rende nulli tutti in contratti non registrati. E bene osservare che, nonostante il contratto sia nullo per le parti, la pretesa erariale non viene meno imponendo comunque al contribuente di sottostare al meccanismo tributario di prelievo delle imposte sul reddito derivante dalla locazione.


Molti autori in queste settimane si stanno interrogando sulla reale portata del citato comma della finanziaria anche alla luce della sentenza n. 333 del 5/10/2001 della Corte Costituzionale la quale ha tacciato di incostituzionalità le norme che rendano invalidi sotto il profilo civile taluni atti a scopo di perseguire fini esclusivamente fiscali.


Quanto al secondo aspetto per porsi al riparo da possibili accertamenti il contribuente dovrà preoccuparsi che, relativamente ad un dato immobile, il reddito dichiarato nel quadro RB del modello Unico 2005 non sia inferiore ai seguenti due parametri:


10% del Valore catastale (ovvero: 10% della rendita rivalutata per il moltiplicatore, con riferimento ad immobili ad uso abitativo, magazzini, ufficim etc);


85% del canone di locazione come da contratto regolarmente registrato (ovvero: canone al netto dell’abbattimento consentito del 15%).


Sono esclusi dall’applicazione della regola sopra esposta i beni su cui insistono contratti di locazione per uso abitativo di cui al comma 3 dell’articolo 2 e commi 2 e 4 dell’articolo 4 della Legge 431/1998, ovvero per i contratti convenzionali stipulati con l’assistenza delle organizzazioni di proprietari ed inquilini su base di contratti individuati da parte del Ministero dei Trasporti.


Vi è sicuramente da tenere presente che, salvo prova contraria, la presunzione opera con la modalità del 10% del valore catastale, oltre che per il periodo di imposta accertato, anche per i 4 periodi precedenti.


C’è da aspettarsi dunque che il Fisco ponga in essere un nuovo round di controlli mirati all’accertamento dei c.d. “affitti in nero” anche in virtù delle disposizioni contenute nella Finanziaria 2005, di cui sono destinatarie le aziende di fornitura Gas ed Enel, che mirano a costruire una sorta di anagrafe incrociata tra dati delle forniture, dati catastali e redditi dichiarati o meno.


Quanto sopra è integrato dalle nuove norme circa l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate degli estremi dei contratti di locazione e comodato che incombe sia sui contratti soggetti ad IVA (registrabili solo in caso d’uso) sia sui contratti ad uso gratuito (sia nei confronti dei terzi che nei confronti dei familiari).


Tale comunicazione, una volta approvati i modelli, è destinata a sostituisce la comunicazione alla Questura.


Le nuove norme prendono di mira in particolare le agenzie immobiliari che sono ora investite dell’obbligo di comunicazione (unicamente in via telematica) dei contratti di compravendita e di locazione di cui abbiano avuto notizia.


In caso di mancata comunicazione sono previste sanzioni amministrative da 103,29 a 1549,37 € con l’aggravante della sospensione della licenza già a partire dalla seconda violazione.


L’obbligo incorre anche per i contratti di affitto di durata inferiore al mese come ad esempio l’affitto per la settimana di vacanza; in caso di conduzione diretta del proprietario senza riscorso ad intermediario questi deve assolvere all’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate che sostituisce e fa le veci della “vecchia” comunicazione alla Questura


ICI, riapertura dei termini per le liquidazioni dell’Imposta


Sempre sul fronte della Casa la recente Legge di conversione del decreto Mille proroghe (Art. 1-quater Legge 01/03/2005 n. 26 di conversione del Decreto Legge 30/12/2004 n. 314) si è occupata, fra l’altro, della riapertura dei termini connessi alla liquidazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili – ICI per gli anni di imposta 2000, 2001 e 2002 mediante la riapertura, per un ulteriore anno, dei termini per il controllo dell’ICI, in aperto contrasto con quanto disposto dal comma 67 dall’articolo 1 della Legge 30/12/2004 n. 311 (Legge  Finanziaria 2005) che prorogava al 31/12/2005 unicamente i termini per l’accertamento dell’Ici scadenti al 31/122004 unicamente per le annualità d’imposta dal 2000 con esclusione (o dimenticanza) dei termini di liquidazione.


La deduzione ICI per inagibilità deve essere provata in concreto


Sempre sul fronte ICI la cassazione con sentenza 661 del 14 gennaio 2005 ha stabilito che la riduzione del 50% dell’imposta opera unicamente in caso il contribuente sia in grado di provare non solo che il fabbricato sia inagibile e/o inabitabile (dichiarazione di inagibilità) ma che di fatto lo stesso non sia effettivamente utilizzato. Il contribuente quindi si deve accertare di aver inoltrato una apposita domanda che permetta all’ente preposto il controllo a priori della effettiva condizione di non utilizzo prima di poter realmente aver prova della agevolazione.


Ici prima del 17/01/2000 : dovuta anche senza la notifica della rendita


Parziale inversione di rotta con la sentenza della Corte di cassazione n. 5843 del 17 marzo 2005 la quale stabilisce che i contribuenti devono le maggiori imposte ICI anche se le rendite, rese definitive prima del 31/12/1999, non gli siano mai state notificate.


La Suprema Corte torna ad occuparsi dell’artico 74 della Legge 342/2000 affermando come, in questo caso, sia sufficiente che l’Ente abbia emesso in merito un regolare avviso di liquidazione poiché la disposizione che rende efficaci gli atti attributivi o modificativi della rendita catastale nei confronti del contribuente solamente se regolarmente notificati opera unicamente a decorrere dal 17/01/2000.


 


aprile 2005


 


 


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