LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: UN QUADRO D’INSIEME

 



 


Premessa


 


Con due recenti risoluzioni – la n. 25 e n. 29 del 25 febbraio 2005 -, l’Agenzia delle Entrate è tornata ad occuparsi di una problematica che riveste sempre interesse ed investe migliaia di contribuenti: le agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione.


Analizziamo il quadro normativo di riferimento, le risoluzioni appena emanate e le precedenti e l’orientamento giurisprudenziale, per fornire al Lettore un quadro quanto più chiaro possibile. 


 


Il quadro di riferimento


 


Le agevolazioni “ prima casa”, introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n.186, sono disciplinate dalla nota II – bis, dell’art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R.n.131/86, contenente il Testo Unico dell’imposta di registro, aggiunta dall’art.16 del D.L.n.155 del 22 maggio 1993, convertito dalla legge n.243 del 19 luglio 1993, con contestuale modifica del comma 1 del citato articolo 16, nonchè dal D.Lgs.n.437/90, dal D.P.R.n.643/72 e dalla Tabella A, parte seconda e terza, allegata al D.P.R.n.633/72.


Il complesso quadro normativo sopra indicato prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969[1].


Il regime agevolato attualmente in vigore – cfr. art.3, comma 131, della legge n.549/95 e art.7, comma 6, della legge n.488/99 – prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta ( 3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta ( 4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.


Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che :


·        l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione ” non di lusso ” ( anche se non ultimata, purchè rimanga l’originaria destinazione ) secondo quanto indicato dal già citato D.M. 2 agosto 1969 e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10 ;


·        l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro ( che può essere anche un soggetto non imprenditore ) , mentre per i cittadini emigrati l’abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;


·        nell’atto di acquisto ( o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti [2] ) l’acquirente dichiari di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività ( vedi sopra ); di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato ( se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’atto del nuovo acquisto ); di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni ” prima casa “, a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n.168 ( la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l’acquisto agevolato ) [3].


 


Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa competono anche a quei cittadini che possiedono nello stesso comune un’altra abitazione se questa è inidonea all’abitazione [4] in rapporto alla situazione personale del contribuente [5] (  la Corte di Cassazione, con la sentenza n.6476 del 18 luglio 1996, ha precisato che le agevolazioni possono applicarsi anche nei casi in cui l’acquirente possegga un altro alloggio che non sia ” concretamente  in grado di sopperire ai bisogni abitativi ” , requisito che deve essere verificato con riguardo alle circostanze relative alla situazione personale del contribuente. Se infatti il contribuente già possiede un immobile, anche abitativo, ma inidoneo ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile e alla sua famiglia, può comunque godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto del nuovo immobile : la situazione di ” inidoneità ” deve essere dedotta e provata dall’interessato, non potendo all’uopo bastare una mera dichiarazione d’inadeguatezza, senza allegazione di elementi atti a evidenziarla).


Come si vede, rispetto alla normativa antecedente – art.1, comma 6, della legge 22 aprile 1982, n.168 – non è più necessario che il contribuente destini l’immobile acquistato ad abitazione propria e/o dei familiari ( è agevolato, pertanto, anche l’acquisto di una casa già locata se sussistono le condizioni sopra viste).


Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto di alcune pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, anche se effettuate con atto separato, e per non più di una delle seguenti : cantina o soffitta, rimessa o box auto; tettoia o posto auto.


L’acquirente decade dai benefici goduti ogniqualvolta abbia reso una dichiarazione falsa di possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi, o non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile,  oppure venda, o effettui una donazione, prima di cinque anni dell’acquisto, a meno che non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall’alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.


Nell’ipotesi di decadenza l’acquirente deve corrispondere la differenza d’imposta, gli interessi di mora e la sanzione amministrativa del 30%.


La sanzione, tuttavia, non si applica qualora la dichiarazione mendace prestata in sede di contratto preliminare sia determinata da eventi successivi non dipendenti dalla volontà dell’acquirente, per esempio acquisizione di un immobile idoneo per abitazione, per successione mortis causa.


 


La risoluzione n.44/04

L’agenzia delle Entrate, con la risoluzione n.44/04, dopo aver ripercorso il quadro normativo e precisato che “ all’acquisto di terreni non si applica, in ogni caso, il regime di favore previsto per la prima casa, in quanto l’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo unico, espressamente stabilisce l’applicazione dell’aliquota del 3% ……se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso….,” ha confermato che il contribuente può beneficiare dell’agevolazione fruita al momento dell’acquisto del fabbricato ceduto, nel caso in cui sul terreno acquistato venga realizzato un immobile, “entro un anno dalla vendita, utilizzabile come abitazione principale”.


Gli estensori del documento puntualizzano che “ per non incorrere nella decadenza del beneficio c.d. prima casa, non è di per se sufficiente l’acquisto entro un anno del terreno, richiedendosi a tal fine che – entro l’anno dall’alienazione – venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale”, pur non essendo necessario che “ il fabbricato sia ultimato”, essendo “ sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico; deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.)” e adibito a propria abitazione principale[6]. 


“ Pertanto, incorre nella decadenza del beneficio in parola quel contribuente che entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato si sia limitato ad acquistare il solo terreno edificabile, senza aver quantomeno provveduto a far sì che il fabbricato destinato ad abitazione principale fosse già esistente[7]”.


Nella parte conclusiva del documento viene specificato che, in questo caso, il credito d’imposta sopra visto per i contribuenti che, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è usufruito dei benefici ” prima casa ” , comprano un altro immobile con i medesimi requisiti, non spetta dal momento che – come già evidenziato – “ all’acquisto dei terreni non si applica il regime di favore c.d. prima casa” .


 


La risoluzione n.66/04

La risoluzione n.66/04 si occupa della problematica della rivendita nel quinquennio di una abitazione acquistata con agevolazioni prima casa.


L’istante evidenzia che, al fine di non incorrere nella decadenza dalle agevolazioni, ha stipulato un contratto preliminare con una società per la vendita di un immobile in corso di costruzione, soggetto ad Iva e registrato tardivamente.


A parere dell’interpellante non si può configurare la decadenza, atteso che:


·        “ la circolare n.19/E del    marzo  2001,  ha  esteso  i  benefici fiscali anche agli acquirenti  di  immobili  in  corso  di  costruzione  da destinare ad abitazione non di lusso;


·        ……..risulta – dal libro verbale del C.d.A. della Cooperativa Edilizia XY A.R.L., regolarmente bollato e vidimato – assegnatario di un alloggio in corso di costruzione alla data del 25 novembre 2002, nel termine di un anno dall’alienazione del precedente immobile ;


·        la non contestualità tra la data della stipula del preliminare (30 ottobre 2002) e del verbale di assemblea (25 novembre 2002)  si  giustifica con il fatto che le assemblee dei soci della Cooperativa hanno una  cadenza generalmente mensile”.


 


La risposta dell’Agenzia dell’Entrate è perfettamente aderente al disposto normativo: condizione essenziale per non incorrere nella decadenza e per beneficiare al contempo del credito d’imposta di cui all’art. 7 della legge n.488/98,  è che, “ entro l’anno dalla  precedente  vendita,  si  proceda  alla stipulazione  di  un  atto  con  effetti  reali  (quale  il  contratto   di compravendita), per effetto del quale si acquisti la proprietà di un  nuovo immobile”.


Nella fattispecie sottoposta all’esame, “ entro  un  anno dall’alienazione dell’immobile, tra l’istante e la cooperativa  edilizia  è stato invece  stipulato  un  contratto  preliminare,  denominato  atto  di prenotazione di alloggio”, dal quale emerge che l’interpellante, in qualità di socio, ha prenotato  l’assegnazione dell’unità abitativa individuata nelle planimetrie e il  corrispettivo  è  stabilito  e  accettato,  anche  se  la  sua determinazione definitiva avverrà al momento dell’assegnazione.


In merito le Entrate richiamano il pensiero espresso dalla Corte di Cassazione, con sentenza n.1274 del 6 maggio 2002, depositata il 2 settembre  2000), secondo cui  ” il contratto preliminare stipulato dall’assegnatario di un alloggio  costruito da una cooperativa edilizia …, con il quale si obbliga  a  concludere  il contratto con il quale il promissario acquirente ne acquisterà la proprietà … non ha efficacia reale, ma meramente obbligatoria”.


Infatti, “ il  contratto  preliminare  di  vendita  di  un  immobile  non  produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di  concludere  il  contratto  definitivo;   soltanto   alla   stipula   di quest’ultimo si produce l’effetto traslativo del bene”.


E nel caso in esame non risulta di conseguenza soddisfatta la  condizione del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo,  e il mancato rispetto  delle  condizioni  sopra  richiamate  comporta  la decadenza dal beneficio fruito per il primo acquisto, e di conseguenza il contribuente non potrà neanche beneficiare del credito d’imposta di  cui all’art.7 della L. 23 dicembre 1998, n. 448.


 


La giurisprudenza


Come abbiamo avuto modo di vedere la giurisprudenza più volte sì è occupata delle agevolazioni prima casa. Analizziamo tre sentenze, due della Commissione tributaria centrale e l’altra della Corte di Cassazione, che ci sembrano particolarmente significative


Oggetto della decisione n.4230 del 6 marzo 2003 della Commissione Tributaria Centrale è il ricorso avverso l’avviso di liquidazione per imposta di registro a seguito di acquisto di un immobile per il quale sono stati richiesti i benefici prima casa.


L’Amministrazione finanziaria, avverso la decisione della Commissione di II grado di Siracusa, ha presentato appello in ordine  al diritto di godere dei benefici fiscali ex L.n.168/1982 “ nonostante la intervenuta separazione legale dei coniugi e la cessazione della convivenza già un anno prima della separazione ( avvenuta il 29 settembre 1983) mentre l’acquisto dell’immobile era stato realizzato il 23 febbraio 1983”.


Secondo la Commissione tributaria Centrale “ è sufficiente sottolineare…..che lo stato di separazione è uno stato transitorio sicchè, in nessun caso può determinare le decadenze fatte valere dall’ufficio, in spregio delle finalità per cui i benefici sono stati previsti dal legislatore. Inoltre, non può tacersi che giammai potrebbe considerarsi legittima la perdita di particolari benefici allorché essa si risolve nella limitazione di fondamentali libertà delle persone”.


L’impossibilità di adibire l’immobile acquistato a propria abitazione – requisito richiesto prima delle modifiche normative apportate – non comporta pertanto l’applicazione dell’aliquota normale di registro, in quanto la libertà delle persone è bene superiore agli aspetti fiscali, anche nel caso sopra rappresentato in cui la cessazione della convivenza sia ha ancor prima dell’acquisto dell’immobile agevolato.


E in ogni caso nulla vieta che i coniugi, ancorché separati con sentenza irrevocabile, possano pur sempre ripristinare, con la convivenza, la coabitazione.


La stessa Commissione Centrale – Sez.XXVI – con decisione n.4216 del 26 agosto 1997 ha ritenuto che i benefici fiscali in esame spettino nell’ipotesi in cui i coniugi si sono separati legalmente successivamente alla data di acquisto dell’immobile. Nel caso di specie, l’appartamento acquistato dai coniugi in regime di comunione legale per essere adibito a casa familiare, essendo frattanto intervenuta tra gli stessi la separazione personale, è stato destinato ad abitazione del marito e del figlio nato dal matrimonio.


Qui “ l’effettiva destinazione dell’appartamento a casa familiare, in conformità alla finalità perseguita da entrambi gli acquirenti in regime di comunione legale, risulta del tutto idonea a soddisfare le esigenze di carattere sociale che costituiscono la ratio della norma di agevolazione tributaria, alla cui applicazione anche nei confronti del coniuge, al quale, in sede di separazione, non sia stata assegnata la casa familiare, non può, perciò, essere di ostacolo il fatto – dipendente non dalla sua volontà, ma esclusivamente dalla sopravvenuta separazione dall’altro coniuge convivente con il figlio nato dal matrimonio – che egli non abbia potuto destinare l’appartamento, acquistato in comunione legale con lo stesso coniuge, anche a propria abitazione”.


Con la sentenza n. 10925 dell’11 luglio 2003 – anche la Corte di Cassazione ha avuto modo di affrontare ancora una volta la delicata problematica.


Nel caso sottoposto al vaglio dei giudici supremi un contribuente aveva richiesto le agevolazioni per l’acquisto di un immobile in Roma, pur essendo proprietario di porzioni di fabbricati nel comune di Fiuggi, che dista oltre 90 km. da Roma, ritenuto pertanto non idoneo al proprio uso abitativo.


E’ necessario, pertanto, valutare l’idoneità dell’abitazione rispetto alla composizione del nucleo familiare, alle esigenze personali, all’ubicazione degli immobili eventualmente già posseduti e alle concrete esigenze di vita dell’acquirente.


L’espressione “ fabbricato o altra porzione di fabbricato idoneo ad abitazione” assume quindi un connotato diverso rispetto alla “ casa di abitazione”.


La sola valutazione oggettiva – rientrano nella definizione di prima casa tutte le unità immobiliari classificate da A1 ad A9 e A11, già in possesso di chi acquista – non permette di realizzare lo scopo dell’agevolazione che è quello di incentivare l’investimento nel comune di residenza o lavorativo.


 


Ulteriori interventi giurisprudenziali e di prassi


Con il supporto dei chiarimenti ministeriali e/o delle pronunce giurisprudenziali è possibile rilevare che :


·        per gli appartamenti contigui destinati a costruire un’unica abitazione, il Dipartimento delle entrate con la risoluzione n.3104842 del 27 novembre 1998 ha ritenuto che in tale ipotesi non si possa beneficiare dell’agevolazione prima casa. In senso contrario, e quindi favorevole al contribuente, è l’interpretazione della Suprema Corte di Cassazione ( Sez.I, Civ.22.01.98 n.563);


·        per le quote di comproprietà i benefici dell’aliquota ridotta sono possibili anche per acquisti di singole quote di comproprietà, giusto quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.7762/97 che ha stabilito che le agevolazioni sono beneficiabili anche in presenza di più compratori, ma esse vanno riproporzionate in relazione a quanti acquirenti hanno titolo per ottenere le agevolazioni stesse. Di fatto se quattro contribuenti acquistano un immobile in parti uguali ed uno solo ha diritto alle agevolazioni, l’aliquota ridotta spetta su un quarto della base imponibile;


·        per i residence vengono riconosciute le agevolazioni ( r.m. n.14/E del 13 gennaio 1996 );


·        le case in costruzione godono dell’agevolazione, purchè permanga l’originaria destinazione ( la Comm.Trib.Centrale, con la decisione del 16.11.93 n.3157 ha affermato che l’immobile deve essere ultimato per individuare le effettive caratteristiche );


·        la ricostruzione, previa demolizione, è soggetta all’aliquota ridotta se ricorrono i requisiti previsti per la prima casa, mentre nel caso l’edificio ricostruito riguardi più abitazioni è necessario verificare la presenza dei requisiti per singola abitazione ( r.m.30.10.98 n.164/E );


·        le costruzioni rurali non godono delle agevolazioni poiché queste sono limitate agli immobili appartenenti al Catasto Edilizio Urbano;


·        per i casi di ampliamento e recuperi prima casa, con risoluzione n.400039 del 9 marzo 1985 il Ministero delle Finanze ha previsto l’applicazione delle agevolazioni mentre la negata per i casi di recupero[8];


·        gli acquisti da parte di minori possono godere delle norme agevolative ( circ. min. del 2 marzo 1994 n.1/E, cap.I, n.4 );


·        i benefici competono anche nei casi in cui il trasferimento immobiliare avvenga a titolo oneroso indipendentemente dalla volontà dell’alienante ( per esempio, nell’ipotesi di trasferimento coattivo quale atto del procedimento di espropriazione immobiliare, cioè di quel procedimento finalizzato alla liquidazione di un immobile pignorato mediante la vendita forzata dello stesso ovvero, eccezionalmente, la sua assegnazione, ex art.555 e seguenti del C.p.c.). Per le vendite in argomento, l’atto consiste nel decreto del Giudice dell’esecuzione, e il trasferimento si realizza al momento dell’emissione dello stesso[9]. Ne consegue che le condizioni previste per beneficiare delle agevolazioni devono sussistere alla data dell’emissione del decreto e devono risultare dal decreto stesso o dagli allegati, restando fermo che nelle more della registrazione è possibile integrarlo con dette dichiarazioni;


·        nel caso di acquisto di immobile da parte di possessore di altro immobile locato non è possibile fruire dell’aliquota agevolata se si possiede, nello stesso comune, un’altra unità immobiliare idonea ad abitazione;


·        il coniuge superstite che rinuncia all’eredità ma trattiene il legato ex lege del diritto di abitazione, sulla base del disposto degli articoli 521 e 540 del Codice civile, può godere delle agevolazioni;


·        nel caso di reciproco trasferimento di cose o altri diritti – permuta – , qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni.         


 

La risoluzione n. 29/05

 


Con la risoluzione n. 29/05  è  stato  chiesto  di  conoscere  se,  in  caso  di successione mortis causa, competa l’agevolazione cosiddetta  prima  casa per  il  diritto  di  abitazione  di  cui all’art. 540, comma 2, del codice civile, al coniuge superstite che rinunci all’eredità, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma.


La norma agevolativa richiamata comporta l’applicazione  delle  imposte ipotecarie e catastali nella  misura  fissa  di  euro  168,00  per  ciascun tributo (misura così determinata dal decreto legge 31 gennaio 2005,  n.  7) in luogo di quella ordinaria rispettivamente del 2% e  dell’1%.


Secondo le Entrate, “ prescindendo dalla questione  connessa  con il  titolo  giuridico  (successione  o  legato)  in  forza  del  quale   il contribuente può  acquisire  il  diritto  di  abitazione,  si  ritiene  che l’acquisizione in sé  del  diritto  di  abitazione  della  casa  adibita  a residenza  familiare  da  parte  del  coniuge  superstite  può  beneficiare dell’agevolazione  c.d.  prima  casa  a  condizione  che   in   capo   al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia  di acquisto della prima abitazione”.


In questo caso sono dovute, quindi, le sole  imposte  ipotecarie  e  catastali nella misura fissa di euro 168,00 per ciascun tributo, così  come  disposto dall’ art.69, comma 3, della L. n. 342 del 2000.


 


La risoluzione n. 25/05


La domanda posta alle Entrate, oggetto della risoluzione n. 25/05, è la seguente: quale è il  trattamento  fiscale,   ai   fini dell’imposta di registro, dell’atto con il quale un soggetto, già  titolare di  un  immobile  ubicato  nel  territorio  nazionale  acquistato   fruendo dell’agevolazione  cd. prima  casa,   proceda   all’acquisto   di un’ulteriore porzione immobiliare – stanza di circa 17 mq. –  parte  di  un alloggio limitrofo e confinante con quello già  posseduto  che  costituisce ampliamento della cd. prima casa ?


L’interpellante ritiene che nella fattispecie prospettata possa trovare applicazione il regime  agevolato  previsto  per  l’acquisto  della  prima casa, vale a dire, l’imposta di registro nella misura del 3% e le  imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.


La soluzione dell’interpellante è stata condivisa dalle Entrate, atteso che nella fattispecie prospettata,  “ l’acquisto  di  una  stanza  da annettere alla  prima  casa  di  abitazione  dell’acquirente  costituisce ampliamento di  un  immobile  già  assoggettato  al  regime  di  favore  e, pertanto, può rientrare tra  le  ipotesi  ammesse  al  beneficio”. 


Infatti, dall’atto allegato, oltre agli altri requisiti  richiesti  dalla  norma  di favore, risulta che:


1. la parte acquirente ha già la residenza nel Comune ove é ubicato l’immobile che si acquista;


2. la stanza della superficie di circa diciassette metri quadrati è stata oggetto di denuncia di variazione al Catasto Fabbricati;


3. l’acquirente  dichiara  che  la  stanza  acquistata  costituisce piccolo ampliamento della casa di abitazione non di lusso, allo scopo  di realizzare un’unica unità immobiliare;


4. l’acquirente dichiara, altresì,  che  il  piccolo  ampliamento dell’abitazione non comporta la realizzazione di più  abitazioni,  sia  pur unite, e che l’immobile risultante dal predetto ampliamento non presenta le caratteristiche di lusso,  di  cui  al  D.M. dei  Lavori Pubblici 2 agosto 1969.


 


Le Entrate si uniformano, quindi, al pensiero della Cassazione, che con riferimento all’acquisto contemporaneo  di  due  appartamenti   contigui   destinati   ad   un’unica abitazione,  ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all’acquisto di alloggi “… risultanti dalla riunione di più  unità  immobiliari  che  siano  destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità  abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di  due  appartamenti  non  è  di  per  sé ostativo  alla  fruizione  di  tali  benefici,   purché   l’alloggio   così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il  numero  dei vani e per le altre caratteristiche (…)  nella  tipologia  degli  alloggi non di lusso (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563)”.


 


marzo 2005                                                                  Gianfranco Antico


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