36% – detrazione per box pertinenziale pagato successivamente al rogito


 



un intervento a cura del Dott. Francesco Longo  


 


Adempimenti (Dm. 41/98, circ. Ministeriale 24 Febbraio 1998 n. 57/E).


 


A pena di decadenza dal diritto di detrazione, il contribuente deve effettuare 2 comunicazioni prima di iniziare i lavori ( ma non necessariamente prima di aver effettuato tutti i pagamenti delle relative spese).


Innanzitutto deve trasmettere mediante  lettera raccomandata senza ricevuta di ritorno, una comunicazione su apposito modulo al Centro operativo di Pescara (Via Rio Sparto 21, c.a.p. 65129), con allegata la documentazione richiesta, o in alternativa una propria dichiarazione sostitutiva di atto notorio (esente da bollo), nella quale attesti di essere in possesso di tutta la documentazione e di essere pronto ad esibirla o  a trasmetterla a richiesta dagli Uffici Finanziari ( C.M.: 11/05/1998 n. 121/E).


In caso di comproprietà, con titolarità di diritti reali o di coesistenza di più diritti reali su uno stesso immobile, se più di un contribuente intende fruire della detrazione, il modulo, con allegata la documentazione, può essere trasmesso da uno soltanto di essi.


In secondo luogo, sempre prima di iniziare i lavori, il contribuente, deve comunicare alle aziende sanitarie competenti per territorio, mediante lettera raccomandata A.R., la data di inizio dei lavori stessi, la loro ubicazione, la natura delle opere, il committente e l’impresa esecutrice.


Inoltre è opportuno che il contribuente si faccia rilasciare dall’impresa esecutrice dei lavori, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con la quale dichiari di aver adempiuto a tutti gli obblighi in materia di sicurezza del lavoro ed in materia contributiva in quanto, in caso di inadempienza agli obblighi dell’impresa, il contribuente decade dall’agevolazione se è sprovvisto della citata dichiarazione.


Bisogna infine conservare:


 


1.     le fatture, le ricevute fiscali o altra idonea documentazione fiscale intestate al soggetto che intende fruire  della detrazione ( persona fisica, condominio o società di persone), che documentino la spesa sostenuta;


2.     la ricevuta del bonifico bancario a favore dell’esecutore dei lavori nel quale occorre indicare la causale del versamento, il codice fiscale dei contribuenti che “scaricano” le spese e la Partita IVA del beneficiario del bonifico stesso.


Non sono ammessi sistemi di pagamento diversi dal bonifico, salvo che per le spese relative agli oneri di urbanizzazione, alle ritenute di acconto operate sui compensi, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e la denuncie di inizio lavori.


Se nel bonifico non sono riportati i riferimenti normativi della legge 449/1997, si può ugualmente usufruire della detrazione del 36%, sempre che si sia in grado di dimostrare che le spese siano state sostenute nel rispetto delle condizioni e nei limiti previsti dalla Circolare Ministeriale 12 Maggio 2000 n. 95/E.


La mancata allegazione dei documenti o della dichiarazione sostitutiva o l’inesatta compilazione del modello di comunicazione comporta la decadenza dal diritto alla detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare la comunicazione, non ottemperi entro il congruo termine indicato dall’Ufficio.


Per opere effettuate nel 2002 / 2003 / 2004 la detrazione va ripartita per legge in dieci quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui la spesa è sostenuta. ( art. 2 DM 18/02/1998 n. 41 modificato dal DM  09/05/2002 n. 153, previsto dal comma 3 art. 1 legge n. 449/1997).


Le spese che danno diritto alla detrazione rientrano le spese per la progettazione dei lavori, l’acquisto dei materiali, l’esecuzione dei lavori, le altre prestazioni professionali, la relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti, le perizie e i sopralluoghi, l’IVA, l’imposta di bollo, i diritti pagati i per le concessioni, le autorizzazioni, le denunce di inizio lavori, gli oneri di urbanizzazione,; non rientrano invece tra le spese che danno diritto alla detrazione, gli interessi passivi pagati per mutui, eventualmente stipulati per sostenere le spese per tali interventi, né i costi di trasloco e custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori.


 


CESSIONI / ACQUISTO DI ABITAZIONI COSTITUENTI PRIMA CASA E LORO PERTINENZE.


 


Alle cessioni di abitazioni effettuate da imprese costruttrici e assimilate, si applica l’aliquota del 4%, semprechè ricorrano i requisiti illustrati di seguito.


In sintesi si tratta di una pluralità di requisiti correlati alla tipologia del bene oggetto di trasferimento, all’ubicazione dello stesso con riferimento al comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza, alla titolarità di diritti su altra casa di abitazione da parte dell’acquirente e alla fruizione di precedenti agevolazioni per l’acquisto della prima casa; è inoltre previsto un credito di imposta per tutti coloro che entro un anno dalla cessione dell’abitazione precedente acquistata con i benefici della prima casa, acquistino un’abitazione considerata tale.


La destinazione ad abitazione deve essere intesa, secondo l’amministrazione finanziaria, in senso oggettivo, cioè che l’unita immobiliare deve essere classificata nelle categorie comprese tra A1 e A11, con esclusione della categoria A10.


Il beneficio spetta anche per l’acquisto delle pertinenze alla prima casa, limitatamente ad una sola per ciascuna delle unità immobiliari classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali ( C2 cantine e soffitte), (C 6 autorimesse ), (C7 tettoie chiuse o aperte).


L’acquisto è agevolato anche se effettuato con atto separato rispetto a quello di acquisto della prima casa e anche se le stesse sono situate in prossimità dell’abitazione, purché risultino adibite all’utilità della stessa; in entrambi i casi la volontà di destinare l’immobile a pertinenza deve essere manifestata per iscritto nell’atto di acquisto.


Qualora cantine, autorimesse, posti auto acquistate con atto separato rispetto all’abitazione , sono pertinenze di abitazioni diverse dalla cd. “prima casa” oppure costituiscono pertinenze della cd. “prima casa” al cui servizio sono già posti altri beni immobili della medesima categoria catastale, si applica l’aliquota IVA loro propria:


·        10%  se l’immobile rappresenta una porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa, ai sensi della l. 408/49 Legge Tupini, ceduta direttamente dall’impresa costruttrice;


·        20% negli altri casi.


 


E’ necessario che vi sia collegamento tra l’ubicazione dell’immobile e il luogo di residenza, presente e futura dell’acquirente o il luogo in cui svolge la sua attività.


Tale condizione sussiste se l’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, nel caso si comunione legale il requisito della residenza è da ritenersi soddisfatto anche quando sussista in capo ad uno solo di essi ( Cass. 28/10/200 n. 14237 e Cass. 8/09/2003 n. 13085).


 


 


MODALITA’ APPLICATIVE 


In caso di acquisto di nuovi box pertinenziali, già con la circolare ministeriale 121/E dell’11 Maggio 1998 è stato affermato che l’agevolazione compete anche al promissorio acquirente dell’immobile, alle condizioni però che sia stato regolarmente stipulato un compromesso di vendita dell’unità immobiliare, che per questo compromesso sia stata effettuata la registrazione presso l’Ufficio competente e che gli estremi della registrazione siano indicati nel modulo di comunicazione da presentare al centro di servizio.


L’Agenzia delle Entrate ha fornito precisazioni importanti con la circolare 55/E del 20/06/2002, con la quale è stato chiarito che la detrazione si può applicare anche nel caso, entro il termine di fruizione del beneficio fiscale (ora 31/12/2005), sia stato registrato solo con il compromesso di vendita del box e non anche il contratto definitivo.


In questo caso l’agevolazione spetta in relazione a tutti gli acconti versati sulla base del preliminare e per l’intero costo di costruzione del box dichiarato dall’impresa, a condizione che il compromesso sia stato registrato e che dallo stesso risulti il vincolo di pertinenzialità tra il box e la relativa unità residenziale.


 


 


ACQUISTO CONTESTUALE DI ABITAZIONE E BOX DI PERTINENZA ENTRAMBI IN CORSO DI COSTRUZIONE


Nel rispetto delle condizioni elencate, già la stipula del preliminare per l’assegnazione e la vendita di entrambi gli immobili consente di effettuare la detrazione d’imposta delle spese sostenute limitatamente alle spese di realizzazione del box.


La circolare afferma che acquistando contemporaneamente casa e box da immobiliare o da cooperative,il 36% compete esclusivamente per la realizzazione del box.


In ogni caso, il tetto della spesa massima sulla quale effettuare la detrazione è di 48.000 euro; l’agevolazione vale a fini IRPEF per tutti i pagamenti effettuati dal 01/01/2004 al 31/12/2005.
  le fatture emesse nello stesso periodo.



 


 


 

febbraio 2005


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