I nuovi MOLTIPLICATORI CATASTALI


MOLTIPLICATORI CATASTALI


aggiornamento a seguito della L. 191 del 30/7/2004


(in conversione del D.L. 168 del 12/7/2004)


 


 


La rendita risultante dai certificati catastali deve essere aumentata del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni (art. 3, commi 48 e 51 Legge 662/96).


 


I moltiplicatori fissati dal D.M. 14/12/1991 erano:


q       75 per i terreni


q       34 per fabbricati C/1 (negozi) ed E


q       50 per fabbricati A/10 (uffici) e D (opifici)


q       100 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni


 


La Legge Finanziaria 2004 – a decorrere dal 1′ gennaio 2004 – ha disposto l’aumento dei moltiplicatori del 10% AI SOLI FINI DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIE E CATASTALI (non quindi per IVA, ICI e IRPEF/IRES)


Ai fini delle richiamate imposte i moltiplicatori sono pertanto diventati:


q         82,5 per i terreni  (103,125 compreso l’aumento della rendita c. del 25%)


q         37,4 per fabbricati C/1 (negozi) ed E (39,27 compreso aum. R.C. del 5%)


q         55 per fabbricati A/10 (uffici) e D (opifici) (57,75 “                      “)


q         110 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni  (115,50 “        “)


 


Ora il D.L. 168/2004 convertito nella Legge 30/7/2004 n. 191 in vigore dall’1 agosto 2004 ai fini delle stesse imposte sopra indicate MA CON RIGUARDO AI SOLI IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA ha disposto l’aumento al 20% dei moltiplicatori.


 


Quindi ai fini di:


imposta di registro, ipotecarie e catastali


– per immobiliprima casa” il moltiplicatore è


q         110 (115,50 compreso l’aumento della rendita catastale del 5%)


 


Invece, ai fini di:


imposta di registro, ipotecarie e catastali


– per tutti immobili diversi da “prima casa


q         90 per i terreni  (112,5 compreso l’aumento della rendita c. del 25%)


q         40,8 per fabbricati C/1 (negozi) ed E (42,84 compreso aum. R.C. del 5%)


q         60 per fabbricati A/10 (uffici) e D (opifici) (63                               “)


q         120 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni  (126                 “)


 


 


Sulle vendite assoggettate ad IVA non ci sono aumenti ai moltiplicatori. Pertanto le rendite catastali devono essere aumentate del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni, poi moltiplicate per:


q       75 per i terreni


q       34 per fabbricati C/1 (negozi) ed E


q       50 per fabbricati A/10 (uffici) e D (opifici)


q       100 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni


 


La nuova disposizione si applica agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi e alle donazioni fatte a decorrere dall’1 agosto 2004


 


***


 


E’ opinione diffusa – soprattutto fra i non addetti ai lavori – che in caso di trasferimento di immobili (e terreni non edificabili) la dichiarazione nel rogito di un corrispettivo superiore a quello “convenzionale”, rappresentato dalla rendita catastale moltiplicata per un determinato coefficiente, inibisce qualsiasi ulteriore pretesa dell’Erario, ancorché il corrispettivo REALE sia superiore a quello dichiarato.


In tal senso l’art. 52, comma 4, del T.U. imposta di registro prevede espressamente l’impossibilità per l’Amministrazione Finanziaria di rettificare il valore o corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento  qualora lo stesso sia almeno pari o superiore a quello convenzionale (c.d. valutazione automatica). La citata norma, introdotta per evitare o comunque ridurre drasticamente il contenzioso incentrato sull’indicazione di un valore venale in comune commercio (valore questo che, per sua natura, è spesso foriero di diverse valutazioni),  ha indiscutibilmente sortito gli effetti voluti dal Legislatore.


Tenuto presente quanto sopra sinteticamente esposto, è certamente semplice individuare il (presunto?) fondamento giuridico della citata prassi – fra l’altro sempre più diffusa – di dichiarare, negli atti di compravendita di immobili, un prezzo inferiore a  quello effettivamente corrisposto.


Tuttavia, in tale ottica, appare necessario rammentare che l’art. 72 del citato T.U. prevede una specifica sanzione (da due a quattro volte l’imposta dovuta sulla differenza) qualora venga occultato, anche in parte, il corrispettivo realmente convenuto fra le parti contrattuali.


Ma allora, viene spontaneo chiedersi: “Può un contribuente che occulta una parte del corrispettivo – dichiarando nell’atto di trasferimento un valore inferiore a quello reale ma pur sempre superiore alla valutazione automatica – essere sanzionato dall’Amministrazione Finanziaria in caso di successiva emersione di tale condotta,  mediante la richiesta della maggiore imposta e delle relative sanzioni previste dal citato art. 72 citato T.U.? ”.


La presunta disarmonia fra le citate norme (da una parte un Legislatore che sembra disinteressarsi del prezzo effettivo di vendita purchè l’imposta venga calcolata sul valore ottenuto dalla “valutazione automatica” del bene  e, dall’altra, lo stesso Legislatore che intende punire i contribuenti richiedendo imposte e sanzioni sulla parte di corrispettivo occultato) va ricondotta nel più ampio impianto della disciplina generale: …


 


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agosto 2004  


 


 


 


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