L’acquisto di un immobile nel corso di questi ultimi due anni, ha subito importanti modifiche normative ai fini del trattamento fiscale a seguito della volontà, da parte del legislatore, di introdurre nuove disposizioni che siano mirate ad evitare la grande evasione fiscale che è sempre esistita, nel nostro Paese, in questo particolare settore. Come sempre, tuttavia, le novità fiscali sono spesso accompagnate da dubbi, da parte del contribuente,  in merito al corretto comportamento da tenere, al fine di non incorrere in sanzioni tributarie per l’inosservanza delle norme vigenti in materia. La recente risoluzione n. 311/E del 5 novembre 2007, dell’Agenzia delle Entrate, ci consente di fare il punto su un delicato caso, che nella pratica spesso accade: l’acquisto di un immobile, a titolo oneroso  da parte di un ente locale da una società immobiliare, da destinare a sede dei propri uffici e dunque al patrimonio indisponibile dell’ente. E’ interessante analizzare il parere espresso dalle Entrate, con riferimento al trattamento delle imposte ipo-catastali, anche per via del comportamento da seguire sia da parte dell’ente locale, sia da parte del impresa immobiliare che vende l’immobile. In questo contesto appare anche fuori luogo analizzare il contenuto della recente  sentenza Suprema Corte di Cassazione n. 23031 del 2 novembre scorso con la quale è stato stabilito, dai giudici di Piazza Cavour, che le circolare con le quali l’Agenzia delle Entrate interpreta una norma tributaria, anche qualora contengano una direttiva agli uffici gerarchicamente subordinati perché vi si uniformino, esprime esclusivamente un parere dell’amministrazione non vincolante per il contribuente, e non è, quindi, impugnabile innanzi al giudice amministrativo, non essendo un atto generale di imposizione, né innanzi al giudice tributario, non essendo atto di esercizio di potestà; la circolare  in materia tributaria, secondo i giudici di legittimità, non vincola il contribuente che resta pienamente libero di non adottare un comportamento a essa uniforme.

Si ricorda  brevemente che:

a)      ai fini dell’imposta di registro, l’articolo 57 del DPR  26 aprile 1986, n. 131, afferma che i soggetti obbligati al pagamento dell’imposta “Oltre  ai  pubblici  ufficiali, che  hanno  redatto,  ricevuto   o autenticato l'atto, e  ai  soggetti  nel  cui  interesse fu  richiesta  la registrazione, sono solidalmente obbligati  al  pagamento  dell'imposta  le parti contraenti, le parti  in  causa,  coloro  che  hanno  sottoscritto  o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce di cui  agli  artt.  12  e  19  e coloro che hanno richiesto i provvedimenti di cui agli artt. 633, 796,  800 e 825 del codice di procedura civile” e che “nei contratti in cui  è  parte  lo  Stato,  obbligata  al  pagamento dell'imposta  è  unicamente  l'altra  parte  contraente,  anche  in  deroga all’art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempreché non si  tratti  di imposta dovuta per atti presentati  volontariamente  per  la  registrazione dalle amministrazioni dello Stato”;

b)       ai fini delle imposte ipotecarie e catastali l’art. 11 del D. Lgs. 347/90 afferma che sono soggetti obbligati al pagamento dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale “coloro che richiedono le formalità (..) e i pubblici ufficiali obbligati al pagamento dell'imposta di registro o  dell'imposta  sulle successioni e donazioni, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità o la voltura.  Sono inoltre solidalmente tenuti al pagamento delle imposte (…) tutti coloro nel cui interesse è stata richiesta la formalità o la voltura e, nel caso di  iscrizioni  e  rinnovazioni,  anche  i debitori contro i quali è stata iscritta o rinnovata l'ipoteca”.

Con riferimento al caso oggetto del presente commento l’ente locale ritiene che, in materia di acquisto di un immobile da parte di un ente locale da una società immobiliare non si debbano versare all’erario le imposte ipotecarie e catastali ciò in considerazione di quanto stabilito dall’articolo 1 del decreto legislativo  31 ottobre 1990, n. 347, e dall’articolo 3 del testo unico dell’imposta sulle successione  e donazioni.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate nel fornire la propria risposta all’istanza di interpello di cui all’articolo 11 della legge 27 luglio 2000, n. 212, avanzata da una amministrazione provinciale parte dall’analisi dei testi normativi vigenti in materia di imposte sui trasferimenti immobiliari. In particolare l’articolo 1 del Testo Unico sulle imposte catastali e ipotecarie di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, stabilisce che le formalità di trascrizione ,iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguiti nei pubblici registri immobiliari sono soggette all’imposta ipotecaria secondo le disposizioni previste nell’allegata tariffa; l’articolo 2 dell’allegata tariffa stabilisce che le trascrizioni di atti a titolo oneroso a favore di Regioni, Province e Comuni sono assoggettati ad imposta ipotecaria nella  misura fissa di euro 168,00. Sempre l’articolo 1 del suindicato testo unico afferma che non sono soggette ad imposta le formalità eseguite nell’interesse dello Stato né quelle relative ai trasferimenti previsti in materia di successione e donazione  di cui all’articolo 3 del D. Lgs. 346/90.

Secondo le Entrate, quindi, il legislatore attualmente prevede due forme di esenzioni in materia di imposta ipotecarie  sui trasferimenti immobiliari:

a)      quelli effettuati nell’interesse dello Stato;

b)      quelli effettuati ai sensi dell’articolo 3 del D. Lgs. n. 346/90.

Nella fattispecie in esame, secondo le Entrate, ci troviamo di fronte ad un atto traslativo, a titolo oneroso, della proprietà di immobili da una impresa immobiliare, che opera in regime di impresa, ad un ente locale.

In forza di tale ragionamento il percorso, ai fini del pagamento delle imposte per il trasferimento immobiliare, da seguire è il seguente:

a) pagamento dell’imposta ipotecaria   nella misura fissa di euro 168,00;

b) pagamento dell’imposta catastale nella misura pari al 10 per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari  anche se assoggettati ad imposta su valore aggiunto.

Secondo l’amministrazione finanziaria, infatti, l’esenzione dall’imposta ipotecale nei confronti di tutte le formalità eseguite nell’interesse dello Stato e dei trasferimenti derivanti da successione o donazione in favore di regioni, province e comuni, non può essere applicata agli atti di compravendita che un ente locale  si accinge a stipulare  in qualità di parte acquirente.

Federico Gavioli

26 Novembre 2007