in collaborazione con Il Sole-24 Ore

INDICE

CAPITOLO 1

Presupposto dell’imposta

CAPITOLO 2

Gli immobili soggetti ad ICI

2.1 Fabbricati

2.1.1 Il particolare regime dei fabbricati in corso di costruzione - Momento impositivo

2.1.2 Fabbricati rurali - Le novità della legge 24 novembre 2006, n. 286  in materia di fabbricati rurali

2.1.3 Fabbricati rurali posseduti dalle cooperative agricole. Esenzione dal pagamento dell’Ici. Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione

2.2 Aree fabbricabili

2.2.1 Aree non edificabili

2.3 Terreni agricoli

Capitolo 3

I soggetti passivi dell’imposta

3.1 Immobili concessi in leasing

3.2 Diritto di superficie

3.3 Alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dello Stato

3.4 Concessione su aree demaniali

3.5 Condominio

Capitolo 4

Il soggetto attivo dell’imposta

Capitolo 5

Base imponibile e aliquota d’imposta

5.1 Base imponibile per i fabbricati iscritti in catasto

5.2 Base imponibile per i fabbricati appartenenti al gruppo D non iscritti in catasto e posseduti interamente da imprese

5.3 Base imponibile per gli altri fabbricati non iscritti in catasto

5.3.1. La procedura DOC-FA

5.3.2 Notifica della rendita definitiva

5.3.3 La c.d. rendita presunta – Le novità della legge 27 dicembre 2006, n. 296

5.4 Base imponibile per le aree fabbricabili

5.4.1 Potestà regolamentare del Comune

5.4.2 Fabbricati in corso di costruzione: valore imponibile

5.4.3 Fabbricati ultimati in corso d’anno

5.5 Base imponibile per i fabbricati di interesse storico e artistico

5.6 Base imponibile per i terreni agricoli

5.6.1 Terreni condotti direttamente

5.7  Aliquota d’imposta - Le novità della legge 27 dicembre 2006, n. 296 in materia di deliberazione delle aliquote Ici

Capitolo 6

Gli adempimenti dei contribuenti: modalità di versamento e obblighi dichiarativi alla luce delle importanti modifiche normative introdotte dal D.L. n. 223/2006(conv. con mod. dalla L. 04/08/2006, n. 248) e dalla legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007)

6.1 Versamento dell’imposta. Termini e modalità

6.1.1 I termini di versamento

6.1.2 Le modalità di versamento

6.2 Obblighi dichiarativi

6.2.1. Modifica del termine per la presentazione della dichiarazione per gli immobili del fallimento e per il versamento dell’Ici

6.3. Ici e dichiarazione dei redditi.

6.3.1 Indicazione nella dichiarazione dei redditi dell’Ici dovuta per il 2006 (2007)

6.3.2 Indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali degli immobili e dei versamenti Ici (dal 2008)

Capitolo 7

Liquidazione e accertamento

7.1 Le novità della legge 27 dicembre 2006, n. 296 in materia liquidazione

7.1.1 I Comuni collaborano nell’attività di controllo

7.1.2 Fabbricati sprovvisti di rendita

7.2 Le novità della legge 27 dicembre 2006, n. 296 in materia di accertamento

7.2.1 Le novità della legge 27 dicembre 2006, n. 296 in materia di motivazione degli avvisi di accertamento

7.2.2 Le novità della legge 27 dicembre 2006, n. 296 in materia di notifica degli avvisi di accertamento

Capitolo 8

Riscossione coattiva dell’imposta

8.1 Riscossione coattiva e concessionari

Capitolo 9

Le Agevolazioni

9.1 Esclusioni

9.2 Esenzioni

9.3 Riduzioni

9.3.1 Riduzioni per i fabbricati inagibili o inabitabili

9.3.2 Agevolazioni per l’abitazione principale - Le novità della Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007)

9.4 Terreni agricoli condotti direttamente

Capitolo 10

Rimborsi, sanzioni e interessi

10.1 Rimborsi d’imposta(Le novità della Legge 296/2006, Finanziaria 2007)

10.2 Interessi (Le novità della Legge 296/2006, Finanziaria 2007)

10.3 Sanzioni

Capitolo 11

Gli strumenti deflativi del contenzioso

11.1 L’autotutela

11.2 L’interpello

11.3 L’accertamento con adesione

11.4 Ravvedimento operoso

Capitolo12

Il Contenzioso Ici

12.1.Ricorso alla Commissione Tributaria provinciale

12.1.1 Le parti del processo tributario

12.1.2 Gli atti impugnabili

12.1.3 Competenza territoriale delle Commissioni tributarie

12.1.4. Gli elementi essenziali del ricorso

12.1.5. Come presentare il ricorso

12.1.6. Termini per la proposizione del ricorso

12.1.7 Costituzione in giudizio del ricorrente

12.1.8. Costituzione in giudizio degli enti locali

12.1.9. Costituzione in giudizio della parte resistente

12.1.10. Costituzione tardiva

12.1.11. Assistenza tecnica

12.1.12. Litisconsorzio ed intervento

12.1.13. La sospensione dell’atto impugnato

12.1.14. La trattazione del ricorso

12.1.15. Deposito di documenti e memorie

12.1.16. Discussione in pubblica udienza

12.1.17. Decisione in camera di consiglio

12.1.18. Contenuto della sentenza

13.1  Istruzione probatoria

13.1.1. Poteri istruttori delle Commissioni Tributarie

13.1.2 Disapplicazione degli atti generali illegittimi

14.1 Sospensione, Interruzione ed Estinzione del processo

14.1.1. La sospensione del processo

14.1.2. L’interruzione del processo

14.1.3. L’estinzione del processo

15.1 La conciliazione giudiziale

16 Appello alla Commissione tributaria regionale

17 Il ricorso in Cassazione

18 Giudizio di ottemperanza

I.          Premessa

L’Imposta comunale sugli immobili (ICI) è stata oggetto, negli ultimi anni, di rilevanti pronunce  della Corte di Cassazione anche a Sezioni Unite, nonché di importanti interventi normativi.

Scopo del presente testo è, quindi, quello di fornire al lettore una panoramica delle più rilevanti questioni affrontate e risolte dalla recente giurisprudenza di merito e di legittimità, nonché delle novità legislative introdotte dal D.L. n. 223/2006 (conv. L.n.248/2006) e dalla Legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007).

CAPITOLO 1

Presupposto dell’imposta

L’articolo 1, secondo comma, del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 individua il presupposto dell’imposta comunale sugli immobili nel possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi i beni strumentali e quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa.

Gli obblighi di assoggettamento all’imposta nascono, quindi, quando sono soddisfatti contemporaneamente i tre requisiti:

a)       soggettivo: dato dal possesso dei beni. Possessore è colui che può disporre di un bene anche se non ne è proprietario, ma si comporta come se lo fosse (articolo 1140 del C.c). Qualora, però, il soggetto risulti solo nudo proprietario, l’obbligo di dichiarazione e versamento dell’imposta ricade sul titolare di diritti reali;

b)      oggettivo: deve trattarsi di beni immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1 della legge istitutiva del tributo;

c)       territoriale: gli immobili devono essere situati in territorio italiano.

Giurisprudenza

Il semplice possesso di un immobile costituisce il presupposto per il pagamento dell’Ici ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1 del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (Corte di Cassazione, sez. trib., sentenza 18/08/2004, n. 16130).

 La Corte di Cassazione, in ossequio, alla disciplina civilistica del “possesso” contenuta nell’articolo 1140 e seguenti c.c., ha individuato nel semplice possesso di un immobile il presupposto per il pagamento dell’imposta. La Suprema Corte ha precisato, infatti, che l’obbligo del pagamento dell’Ici nasce dal momento dell’effettivo utilizzo dell’immobile, poco rilevando la data della stipula del rogito notarile. Il Giudice di legittimità, infatti, con la sentenza del 18/08/2004, n. 16130 ha ritenuto “errata in diritto l’affermazione del giudice a quo che fa coincidere la nascita dell’obbligazione di pagare l’imposta con la stipula del rogito notarile di trasferimento della proprietà”. In realtà, secondo la Cassazione, il giudice di merito aveva raggiunto la prova che il contribuente possedeva l’immobile, poiché l’atto di compravendita era stato preceduto dalla promessa di vendita e, nel frattempo, il costruttore aveva consentito al futuro acquirente di utilizzare l’alloggio. Il possesso dell’alloggio, quindi, obbligava l’acquirente a pagare l’Ici, prima ancora della stipula di trasferimento della proprietà.

In senso contrario

•  Il semplice possesso di un immobile, in base ad un titolo diverso da quello rinveniente dal diritto di proprietà o da altro diritto reale individuato dall’articolo 3 del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, non costituisce il presupposto per la soggettività passiva ai fini Ici. Il godimento di fatto del bene, quindi, senza un titolo giuridico, non integra il presupposto dell’imposta comunale sugli immobili (Ici) (Commissione tributaria regionale della Puglia, sentenza n. 9 del 02/03/2006; Commissione tributaria regionale della Puglia, sezione XXV, sentenza n. 88 del 29/06/2006).

 La Commissione tributaria regionale della Puglia, con le sentenze n. 9 del 02/03/2006 e n. 88 del 29/06/2006 ha affermato che la disposizione dell’articolo 1 del D. Lgs. n. 504/1992, che individua il presupposto dell’Ici nel possesso dei fabbricati, di aree edificabili e di terreni agricoli, deve essere necessariamente coordinata con quella dell’articolo 3, comma 1, che individua il soggetto passivo nel proprietario o nel titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, nonché, per effetto della integrazione di cui all’articolo 58, comma 1, del D.Lgs. 15/12/1997, n. 446, di enfiteusi e superficie. Deve, pertanto, trattarsi di un possesso a titolo di piena proprietà o in forza di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione o superficie sugli immobili.

Il godimento di fatto del bene a titolo diverso da quello rinveniente dal diritto di proprietà o dal diritto reale individuato dal citato art. 3 non costituisce il presupposto per la soggettività passiva ai fini Ici; il semplice factum possessionis del promittente acquirente non integra, quindi, il presupposto dell’imposta. Se questi è immesso anticipatamente nel possesso dell’immobile senza un titolo giuridico, non può considerarsi soggetto passivo Ici. In questo caso, infatti, non ha alcun titolo a possedere il bene.

CAPITOLO 2

Gli immobili soggetti ad ICI

2.1 Fabbricati: l’articolo 2 del D. Lgs. n. 504/1992 definisce fabbricato l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano cui sia attribuita o attribuibile un’autonoma rendita catastale. L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati, ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale (articolo 2, c. 1, D.M. 2/01/1998, n. 289.

Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’Ici dalla data di ultimazione dei lavori, o dalla data di effettivo utilizzo.

Devono considerarsi, inoltre, parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza.

La definizione di pertinenza è direttamente ricavabile dal codice civile: “sono pertinenze - recita testualmente l’articolo 817 c.c.- le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Giurisprudenza

• In tema di Ici, l’articolo 2 del D.Lgs n. 504/1992, che esclude l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda la qualifica di “pertinenza” sul criterio fattuale, e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra cosa, ai sensi dell’articolo 817 c.c., senza che rilevi l’avvenuto frazionamento catastale dell’area, ovvero la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e del fabbricato, e, tanto meno, la presenza o meno di segni grafici, inconsistenti sul piano probatorio (Corte di Cassazione, sentenza 16 marzo 2005, n. 5755).

La Corte di Cassazione, con la sentenza 16 marzo 2005, n. 5755, in assoluta continuità con una consolidata giurisprudenza di legittimità, ha ribadito che la nozione di pertinenza che si considera ai fini Ici è quella recata dal codice civile, senza che rilevi, in alcun modo, l’avvenuto frazionamento catastale dell’area, ovvero la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e del fabbricato.

• L’articolo 59, comma 1, lett. d), del D. Lgs n. 446/1997 nello stabilire che i comuni con regolamento possono considerare parti integranti dell’abitazione principale le sue pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto, deve interpretarsi nel senso che esso si limita a sottolineare che (in base alla legge) la distinta iscrizione in catasto della pertinenza non è di ostacolo alla considerazione unitaria di essa con l’abitazione principale (Corte di Cassazione, sentenza 16 aprile 2004, n. 17035).

2.1.1 Il particolare regime dei fabbricati in corso di costruzione - Momento impositivo

Si potrebbe creare qualche incertezza circa il momento a partire dal quale un fabbricato di nuova costruzione deve essere assoggettato ad imposta.

Il secondo periodo dell’articolo 2, lett. a) del D. Lgs n. 504/1992, infatti, prevede che “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”.

Il fabbricato di nuova costruzione è, quindi, soggetto ad Ici a partire dal momento in cui si verifica uno degli eventi sotto indicati:

- ultimazione dei lavori di costruzione;

- utilizzo del fabbricato.

Giurisprudenza

• L’accatastamento del fabbricato, da parte del contribuente, anteriormente al completamento dei lavori di costruzione, ne determina l’utilizzazione e, quindi, l’imponibilità dello stesso ai fini Ici (Corte di Cassazione, sentenza del 23/10/2006, n. 22808)

La Corte di Cassazione con la sentenza del 23/10/2006, n. 22808, ha sottolineato che l’articolo 2 del D. Lgs n. 504/1992, prevede che l’Ici si applichi su un fabbricato di nuova costruzione a partire dalla data di ultimazione dei lavori ovvero dalla data in cui è stato comunque utilizzato e l’articolo 5, comma 6, del medesimo decreto dispone che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, la base imponibile sia costituita dal valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato in corso d’opera fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ristrutturato è comunque utilizzato.

Per i Giudici di legittimità, la nozione di fabbricato rispetto all’area su cui questo sorge è unitaria e, quindi, una volta utilizzata tale area edificabile, il valore della base imponibile si trasferisce dall’area alla costruzione realizzata.

Ai fini dell’applicazione dell’Ici, infatti, la norma non fa alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni ma individua due criteri, rappresentati dalla data di ultimazione dei lavori ovvero, se antecedente, dalla data di utilizzazione.

Per la Cassazione, quindi, l’accatastamento del fabbricato ne determina l’ utilizzazione e, quindi, l’assoggettamento ad Ici, indipendentemente dal completamento delle rifiniture.

• E’ dovuta l’Ici per i fabbricati di nuova costruzione che, pur essendo iscritti in catasto ed in possesso di rendita catastale, sono in realtà ancora privi dell’abitabilità (Corte di Cassazione, sentenza 22 febbraio 2005, n. 7905).

2.1.2 Fabbricati rurali - Le novità della legge 24 novembre 2006, n. 286  in materia di fabbricati rurali

L’articolo 2, comma 36, del decreto legge 262 convertito in legge n. 286 del 2006, come sostituito dall’articolo 1, comma 339, lett. b) della legge n. 296 del 27 dicembre 2006 (Finanziaria 2007), ha stabilito che i fabbricati rurali in possesso dei requisiti di ruralità di cui all’articolo 9c.3-6, del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, in legge 26 febbraio 1994, n. 133(come modificato dal D.P.R. 23/03/1998, n. 139) non sono assoggettabili all’Ici.

Con provvedimento del direttore dell’Agenzia del Territorio del 9 febbraio 2007(in G.U. n. 42 del 20/02/07) sono state, altresì, definite le modalità tecniche e operative per verificare i fabbricati rurali iscritti al Catasto terreni che hanno perso i requisiti della ruralità e che non hanno, quindi, più diritto a usufruire delle agevolazioni fiscali.

In particolare, l’immobile deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno oppure dall’affittuario. Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 10 mila metri quadrati e deve essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario.

Il volume d’affari derivante dalle attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve essere superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti in seguito ad attività svolta in agricoltura. A questi va aggiunto l’ulteriore requisito previsto dall’articolo 2, comma 37 del decreto 262/06, che richiede che i soggetti conduttori del terreno abbiano la qualifica di imprenditori agricoli, iscritti nel registro delle imprese.

In mancanza dei requisiti, dovranno essere iscritti al Catasto edilizio urbano. In caso contrario, l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione amministrativa e provvederà all’accatastamento d’ufficio, a spese degli interessati.

Come indicato nel provvedimento, gli uffici provinciali dell’Agenzia faranno i controlli attraverso incroci con altre banche dati. Per svolgere queste attività saranno utilizzate le informazioni fornite dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura (Agea), che disporrà verifiche amministrative, sopralluoghi sul terreno e così via.

2.1.3 Fabbricati rurali posseduti dalle cooperative agricole. Esenzione dal pagamento dell’Ici. Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione in merito

Giurisprudenza

Pronunce favorevoli all’esenzione

·        Il regime dell’Ici e delle relative esenzioni non può essere ricavato dalla disciplina normativa regolante l’imposizione diretta (artt. 29, 24, 51 e 87, ora, rispettivamente, artt. 32, 27, 55 e 73 del T.U.I.R), bensì dalle disposizioni specificatamente inerenti alla stessa imposta, cioè gli articoli 7 del D. Lgs n. 504/1992 e 9, comma 3 e 3-bis, del D. L n. 557/1993 (convertito dalla legge n. 133/1994), che, con riferimento al periodo interessato, non distinguevano, ai fini dell’esenzione per gli immobili utilizzati nel settore agricolo, tra “imprenditore agricolo - persona fisica e “imprenditore agricolo-società”. E’, quindi, sufficiente, per godere dell’esenzione, la sussistenza delle condizioni oggettive della strumentalità dei fabbricati e dell’insistenza del terreno in area montana o collinare esente (Corte di Cassazione, sentenza n. 13334 del 07 giugno 2006). 

·        L’esenzione Ici per i fabbricati rurali spetta anche quando non c’è coincidenza tra il proprietario dei fabbricati (cooperative) e il proprietario dei terreni (soci della cooperativa). L’unica condizione richiesta, ai fini dell’esenzione dall’imposta comunale sugli immobili, è che l’immobile sia strumentale all’attività dell’impresa agricola (Corte di Cassazione, sentenza n. 6884 del 04 marzo 2005; Corte di Cassazione, sentenza n. 1330 del 21 gennaio 2005). 

In senso contrario

·        I fabbricati strumentali alle attività agricole, posseduti e utilizzati dalle cooperative agricole, pagano l’Ici se il fondo è condotto solo da uno dei soci (Corte di Cassazione, sentenza n. 18854 del 27 settembre 2005).  

2.2 Aree fabbricabili: l’articolo 2 del D. Lgs. n. 504/1992 definisce area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali.

In evidenza! La norma de qua è stata oggetto, nel corso degli anni, di un vivace ed acceso dibattito dottrinale e giurisprudenziale.

Il problema consisteva nel decidere a quali condizioni un terreno potesse considerarsi edificabile, affinché, ai fini Ici, la relativa base imponibile fosse sottratta alla determinazione del valore sulla base della rendita catastale, per essere desunta dal suo valore venale in comune commercio (previa eventuale indicazione in delibere comunali di valori medi di riferimento in ciascun anno); in particolare, le due questioni che si ponevano  riguardavano la possibilità di considerare, come terreni edificabili, solo quelli così qualificati in base agli strumenti urbanistici generali, indipendentemente dall’adozione di piani attuativi ed, ancora, la possibilità di considerare, come terreni edificabili, quelli così qualificati dagli strumenti urbanistici prima che gli stessi avessero completato l’iter formativo (adozione da parte del Consiglio comunale, ed approvazione da parte della Provincia o Regione competente).

Sulla prima questione è intervenuto il legislatore che, ……   prosegue…..

a cura

Avv. Maurizio Villani

Avv. Maria Suppa