Nel caso concreto il complesso immobiliare oggetto del trasferimento si compone di numerosi immobili raggruppabili in quattro categorie ciascuna delle quali con un trattamento fiscale differente. Infatti gli immobili oggetto dell’atto di compravendita consistono in:

a.    Fabbricati strumentali: i quali a seguito delle novità del 2006, per il trasferimento a titolo oneroso è prevista la seguente imposizione:

• IVA: è dovuta con l’aliquota del 20%
• Registro: imposta fissa 168 Euro
• Ipotecarie e Catastali: dovute normalmente con le aliquote rispettivamente del 3% e del 1%.

b.    Terreni edificabili: Per i quali il trasferimento a titolo oneroso è prevista la seguente imposizione:

• IVA: è dovuta con l’aliquota del 20%
• Registro: imposta fissa 168 Euro
• Ipotecarie e Catastali: fisse 168 Euro ciascuna.

c.  Terreni agricoli:. Per i quali il trasferimento a titolo oneroso è prevista la seguente imposizione:

• IVA: non dovuta (la cessione è fuori campo IVA)
• Registro: imposta proporzionale con aliquota del 15%
• Ipotecarie e Catastali: dovute con le aliquote rispettivamente del 2% e del 1%.

d.  Terreni non edificabili e non agricoli Per i quali il trasferimento a titolo oneroso è prevista la seguente imposizione:

• IVA: non dovuta (la cessione è fuori campo IVA)
• Registro: imposta proporzionale con aliquota del 8%
• Ipotecarie e Catastali: dovute con le aliquote rispettivamente del 2% e del 1%.

Sia da una attenta analisi degli immobili oggetto di cessione sia dalla considerazione che è espressa intenzione delle parti di considerare il trasferimento quale trasferimento di immobili atti allo svolgimento di un’attività industriale senza possibilità alcune di utilizzo alternativo dei terreni annessi ci si è resi conto che si tratta di una cessione - per un corrispettivo unitariamente determinato - di un complesso immobiliare costituito da strutture (fabbricati strumentali) dedicate all’attività tipica della società.

Oggetto della cessione è pertanto un unico complesso di fabbricati strumentali per l’esercizio dell’attività con annessi terreni (pertinenziali) in fatto e durevolmente destinati sin dall’origine  a servizio della cosa principale.

Per poter giungere alla determinazione che l’oggetto della cessione sia un unico complesso immobiliare composto di fabbricati strumentali e relative pertinenze si è fatto riferimento sia all’articolo 817 del codice civile, il quale definisce pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima” sia a due recenti sentenze della Corte di Cassazione, la n. 17035/2004 e la n. 2755 del 16 marzo 2005.

Secondo la Suprema Corte infatti, perché si affermi l’esistenza di un rapporto pertinenziale occorre accertare la sussistenza di due elementi:

1. oggettivo (costituito dalla destinazione durevole e funzionale di servizio tra una cosa ed un’altra di maggiore importanza, per il migliore uso di questa ultima, senza che sia necessaria una unione materiale, né che sia costituita una dipendenza assoluta)
2. soggettivo (dato dalla volontà del proprietario della cosa principale o di chi abbia sulla medesima un diritto reale, diretta a porre la pertinenza di complementarietà o strumentalità funzionale con la cosa principale).

La Cassazione precisa, infine, che una volta accertata la sussistenza di tali requisiti, che nel caso in questione sembrerebbero soddisfatti anche alla luce delle considerazioni fatte, è “irrilevante la circostanza che l’area pertinenziale e la costruzione principale siano censite catastalmente in modo distinto”.

Pertanto il regime fiscale ai fini delle imposte indirette applicabile all’operazione di cessione è quello dell’assoggettamento dell’intero corrispettivo di cessione ad IVA (20%), registro fisso (168 Euro),  ed ipotecarie e catastali proporzionali (3% + 1%).

Goffredo Giordano