Ai fini della fruizione delle agevolazioni in materia di imposta sul valore aggiunto o di imposta di registro, relativamente agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione con caratteristiche non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le condizioni di cui alla nota II bis dell’art.1 della tariffa, parte I del D.P.R. 131/86, richiamata, nel caso di cessioni in regime IVA dalla tabella allegata al D.P.R. 633/72.

Le condizioni inderogabili che determinano l’acquisto agevolato sono le seguenti:

1. Deve trattarsi di un’abitazione con caratteristiche non di lusso, priva quindi delle caratteristiche di cui al DM. 2.8.69. E’ irrilevante la classificazione catastale dell’immobile, ciò che conta sono le caratteristiche specifiche dello stesso.
2. L’immobile agevolato deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro un anno dall’acquisto la propria residenza, o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende, ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia ubicato in qualunque comune del territorio italiano.
3. L’acquirente dovrà dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Dovrà dichiarare a pena di decadenza di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile da acquistare, di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni sull’acquisto della prima casa a partire da quelle previste dalla Legge 22.4.82 n. 168 in avanti.

Esaminiamo di seguito alcuni casi particolari e alcune deroghe al principio generale dell’acquisto con agevolazione della "prima casa".

1. Possesso al momento dell’acquisto dell’abitazione con le agevolazioni, di abitazione non idonea ubicata nello stesso comune.

In questo caso, è ammesso ad usufruire delle agevolazioni anche il soggetto che possieda un’altra abitazione, pur se ubicata nello stesso comune, purché questa sia inidonea a svolgere la funzione di abitazione, data la particolare situazione del soggetto. L’inidoneità dell’abitazione, nel senso di inadeguatezza, deve essere sempre provata dall’interessato. (Corte di Cassazione, 18.7.96 n. 6476 – 3.2.98 n. 309).

2. Acquisto di pertinenze. L’agevolazione "prima casa" compete anche per l’acquisto, pur se effettuato con atto separato, delle pertinenze dell’abitazione, distinte nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
3. Acquisto dei diritti parziali. Le agevolazioni competono anche per l’acquisto dei diritti parziali (usufrutto, nuda proprietà ecc.), da segnalare che in caso di acquisto di un diritto parziale, non può essere completato l’acquisto con l’acquisizione dell’altro diritto con le agevolazioni.
4. Abitazioni in fase di costruzione. L’acquisto di abitazioni in costruzione possono essere oggetto di agevolazione, purché permanga l’originaria destinazione risultante dalla concessione edilizia.
5. Acquisto effettuato in comproprietà. Le agevolazioni spettanti per l’acquisto della "prima casa", si applicano ad ogni soggetto acquirente, in modo indipendente, purché in possesso dei necessari requisiti soggettivi. (Circolare M. 3.5.96 n. 108/E)
6. Acquisto effettuato nei residence. Gli acquisti delle abitazioni, più spesso appartamenti, situati nei complessi turistici, possono usufruire delle agevolazioni prima casa, purché si tratti di appartamenti con caratteristiche non di lusso e purché gli acquirenti siano in possesso dei requisiti soggettivi. (R.M. 13.1.96 n. 14/E)
7. Acquisti soggetti ad IVA. Nel caso di acquisti soggetti ad IVA, le dichiarazioni dell’acquirente possono essere effettuate, oltre che nel rogito notarile, nel contratto preliminare, (importante per la fatturazione degli acconti). Va rilevato che in ogni caso le agevolazioni competono con riferimento alla situazione che si viene a verificare al momento del rogito. Pertanto l’acquirente in possesso di abitazione al momento del preliminare, può acquistare un’altra abitazione fruendo delle agevolazioni, purché al momento del rogito abbia provveduto ad alienare l’immobile che possedeva.
8. Costruzione della prima casa. Il soggetto che intenda commissionare la costruzione della propria abitazione, usufruendo delle agevolazioni "prima casa" deve possedere i requisiti richiesti al momento dell’effettuazione di ogni prestazione (coincidente con i pagamenti, di norma) e al momento della consegna del bene finito.

Il soggetto che nell’ambito di un acquisto agevolato "prima casa":

• renda una dichiarazione falsa sulla sussistenza dei requisiti;
• trasferisca a titolo oneroso o doni l’abitazione prima che si siano compiuti cinque anni dal momento dell’acquisto, salvo che non provveda al riacquisto entro un anno di altra abitazione da adibire a propria abitazione principale;

dovrà corrispondere la differenza di imposta versata sull’acquisto, e sarà punito con la soprattassa del 30% oltre agli interessi di mora.