AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO RESIDENZIALE

La Legge Finanziaria appena approvata dal Parlamento attribuisce vantaggi fiscali di notevole rilievo per chi ristruttura la casa negli anni 1998 e/o 1999: per una corretta pianificazione fiscale è quindi assai utile programmare per tempo eventuali interventi.

L'art. 1 della Legge opera una distinzione tra gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali e quelli sulle singole unità immobiliari, residenziali, di qualsiasi categoria catastale.

Per parti comuni si intendono il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Solo per tali parti comuni rientrano nell'agevolazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria.

Sono pertanto agevolabili le spese sostenute per:

• manutenzione ordinaria: sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (agevolabili solo gli interventi sulle parti comuni);
• manutenzione straordinaria: sono le opere o le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
• restauro e risanamento conservativo: sono gli interventi volti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità quali il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d’uso; l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• ristrutturazione edilizia: sono quelle opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possano portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente;
• progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie;
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprieta' comune;
• messa a norma degli impianti elettrici e a metano;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
• contenimento dell'inquinamento acustico;
• opere per il risparmio energetico;
• misure antisismiche.

Rientrano in questa tipologia di agevolazione gli interventi su immobili di natura "residenziale" e quelli relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune. Per gli immobili destinati ad attività di somministrazione di alimenti e bevande, ad attività turistiche e per le piccole e medie imprese commerciali di vendita al dettaglio, la Legge Finanziaria 1998 prevede forme di agevolazione diverse che non formeranno oggetto della presente trattazione.

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L’agevolazione per le ristrutturazioni delle case consiste nel concedere una detrazione fiscale dall’IRPEF in misura pari al 41% delle spese sostenute, fino ad un massimo di spese di £. 150.000.000.

Il massimo di IRPEF detraibile è quindi di £. 61.500.000 (£. 150.000.000 di spesa massima agevolabile per 41%).

Purtroppo non è consentita l’intera detrazione in un’unica soluzione ma deve essere obbligatoriamente ripartita in quote costanti nell'anno in cui la spesa viene sostenuta e nei quattro periodi d'imposta successivi. In alternativa (in particolare per chi non ha imponibili fiscali alti e allo scopo di godere per intero dell'agevolazione) è possibile optare per una detrazione spalmata in dieci anni, sempre a quote costanti.

Si sottolinea che si segue il cosiddetto "criterio di cassa": la detrazione fiscale decorre dall’anno in cui si pagano materialmente le spese, indipendentemente da altri fattori quali la data dell’eventuale licenza o autorizzazione edilizia o dal periodo in cui iniziano e/o finiscono i lavori o dalla data della fattura ecc.; conta solo la data del pagamento.

Vediamo un esempio:

• spesa per interventi agevolabili, sostenuta nel 1998 = £. 200.000.000;
• detrazione massima IRPEF possibile £. 61.500.000 (41% di £. 150.000.000);
• le £. 61.500.000 sono suddivise in £. 12.300.000 di detrazione nell’anno 1998; £. 12.300.000 nel 1999; £. 12.300.000 nel 2000, £. 12.300.000 nel 2001 e £. 12.300.000 nel 2002.

Per il conseguimento dell’agevolazione non è rilevante che le spese vengano finanziate con la stipula di un mutuo oppure con risparmi propri.

In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi agevolati le detrazioni non utilizzate (in tutto o in parte) dal venditore spettano per i rimanenti periodi d'imposta all'acquirente - persona fisica.

La detrazione è ammessa per edifici censiti al catasto o di cui sia stato richiesto l'accatastamento e di cui risulti pagata l'I.C.I. 1997.

Il Ministero delle Finanze ha già predisposto il regolamento attuativo della normativa prevedendo una serie di adempimenti ritenuti necessari allo scopo di prevenire possibili forme di evasione; tale decreto prevede la trasmissione di varia documentazione agli Uffici competenti tra cui anche una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli Albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi, per i lavori di importo complessivo superiore a £. 100.000.000.

Il regolamento prevede altresì che i pagamenti ai fornitori avvengano attraverso bonifico bancario. 

Dal punto di vista dell’IVA si ricorda che dall’1/10/1997 molti materiali edili scontano l’aliquota del 20% (ex 16%) e che dall’1/1/1998 anche gli interventi di manutenzione straordinaria (che fino al 31/12/1997 sono al 10%) passeranno al 20%.

Resteranno invece ancora al 10% le prestazioni per interventi di restauro e risanamento edilizio e per ristrutturazioni edilizie nonché le prestazioni di manutenzione straordinaria sugli edifici di edilizia residenziale pubblica.