LA RIFORMA DEGLI AFFITTI

Dopo tanti anni è stata modificata la legge 392/1978 (conosciuta come legge sull'equo canone) nella parte inerente i rapporti di locazione per uso abitazione.

In base alle nuove disposizioni esistono ora tre tipi di contratti (per i quali è obbligatoria la forma scritta):

i contratti a canone libero;

i contratti regolamentati;

i contratti completamente liberi.

Sono quelli previsti al comma 1 dell'art. 2 della nuova legge che si limita a fissare la durata minima del contratto, stabilita in quattro anni con rinnovo obbligatorio per un egual periodo, salvo sette casi in cui il proprietario ha la possibilità di non procedere al rinnovo.

I casi sono:

quando il locatore intende destinare l'immobile all'uso proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;

in determinati casi di perseguimento da parte del locatore di finalità pubbliche, sociali, assistenziali ecc.;

quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

in alcuni casi di danneggiamento grave dell'edificio che ne comporti necessarie opere di ricostruzione o risanamento;

in alcuni casi in cui sia prevista l'integrale ristrutturazione dell'immobile o la sopraelevazione o la radicale trasformazione;

quando, senza giustificato motivo, il conduttore non occupa continuativamente l'immobile;

quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui abita. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Alla seconda scadenza (quindi al termine dell'ottavo anno di locazione) ciascuna delle parti può recedere dal contratto comunicando all'altra, con sei mesi di anticipo, le proprie intenzioni.

Se nessuna delle parti comunica nulla, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni.

Tutte le altre condizioni possono essere liberamente contrattate tra le parti: ad esempio il canone di locazione può essere liberamente pattuito così come le modalità di aggiornamento (esempio istat al 100%).

Sono quelli previsti dal comma 3 dell'art. 2.

Questo tipo di contratto potrà essere stipulato in base alle regole contrattuali stabilite di comune accordo tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

La durata minima dovrà essere di tre anni. Al termine dei primi tre anni si possono verificare i seguenti tre casi:

se c'è l'accordo tra le parti il contratto prosegue per periodi di tre anni in tre anni;

se ricorre una delle sette condizioni già esposte sopra, nella trattazione dei contratti liberi, il proprietario può comunicare all'inquilino la disdetta del contratto;

se non c'è l'accordo sul rinnovo del contratto la durata è automaticamente prorogata di due anni, dopodichè il contratto cessa definitivamente.

In pratica, nella generalità dei casi, questo tipo di rapporto avrà una durata minima di cinque anni.

Così come la durata anche sugli altri patti contrattuali le parti non avranno completa autonomia ma dovranno tenere in considerazione gli accordi stipulati tra le associazioni di categoria che saranno chiamate a determinare, in sede locale, il canone massimo, le modalità dell'aggiornamento ed altre condizioni contrattuali.

In contropartita a tali limitazioni contrattuali vengono concessi alle parti alcuni benefici fiscali, limitatamente però ad alcune aree, non quindi in tutte le località (si applicano nelle aree metropolitane e zone limitrofe; nei capoluoghi di provincia e in altre località ad alta tensione abitativa individuate con due delibere del C.I.P.E.: 30/5/85 e 8/4/87):

nella dichiarazione dei redditi il proprietario avrà diritto ad una ulteriore detrazione dal reddito percepito del 30% che si somma a quella del 15% già ora esistente;

l'imposta di registro del 2% da pagarsi alla prima registrazione e successivamente di anno in anno viene calcolata sul 70% dell'importo del canone di locazione anziché sul totale.

 

Le disposizioni in parola non sono applicabili agli immobili vincolati ai sensi della legge 1089/39; a quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e agli alloggi locati per finalità turistiche e ad esempio ai box auto.

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Le nuove disposizioni hanno anche l'obiettivo di punire severamente coloro i quali cercano di eluderle, con particolare riferimento all'evasione fiscale.

Viene ad esempio stabilito che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Pertanto nei casi in cui nel contratto portato all'ufficio del registro venisse indicato un canone inferiore a quello reale l'inquilino potrà chiedere la restituzione della differenza.

Problemi possono nascere anche per quei locatori che pretendano di stipulare un contratto in forma verbale credendo di ritenersi "più liberi" (ora è obbligatoria la forma scritta) o per coloro che pattuiscono limiti di durata in deroga ai minimi stabiliti.

Per la fase transitoria è stato stabilito che ai contratti già in essere continuano ad applicarsi le precedenti disposizioni mentre dal momento del rinnovo tacito scattano le nuove norme.