Locazioni non registrate: gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale

1La disciplina denunciata è destinata ad introdurre una determinazione legale di elementi essenziali del contratto di locazione ad uso abitativo (canone e durata), in ipotesi di ritardata registrazione dei contratti o di simulazione oggettiva dei contratti medesimi, pur previste ed espressamente sanzionate nella disciplina tributaria di settore.

2 La Consulta chiarisce che nel merito “la disciplina oggetto di censura” è “sotto numerosi profili ‘rivoluzionaria’ sul piano del sistema civilistico vigente”. Allo stesso tempo, però, “emerge con chiarezza” come quella disciplina “si presenti del tutto priva di ‘copertura’ da parte della legge di delegazione”.

3 La norma “sanzionava in modo eccezionalmente pesante perfino il caso della registrazione di un contratto di locazione con un giorno di ritardo”.La Corte, con la sentenza n. 50 del 14 marzo 2014. , tutela anche il principio della proporzionalità delle sanzioni al fatto sanzionato, sottolineando che la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare addirittura una novazione quanto a canone e a durata”.

4 La normativa in esame prevede che in caso di contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo ovvero in caso di comodati fittizi:

1. la durata del contratto diviene ex lege di 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio);

2. al rinnovo si applicherà la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, cosicché i contratti saranno rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di ulteriori 4 anni, fatte salve le eccezioni previste dal medesimo articolo 2;

3. a decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (certamente di gran lunga inferiore rispetto quello fino a quel momento corrisposto), oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.

Alla registrazione del contratto potrà provvedere il solo inquilino anche in assenza di un contratto scritto.

5 Sono nulli anche i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011. Le super-sanzioni, infatti, sono scattate 60 giorni dopo l’entrata in vigore del decreto, che era il 7 aprile 2011. In pratica, i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l’abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva. Ma bisognerà anche regolare il periodo in cui il conduttore ha occupato l’alloggio: se è vero che il canone di legge non esiste più, il proprietario ha diritto a un’indennità per l’arricchimento senza causa, e alla fine potrebbe essere il giudice a risolvere la questione

La conseguenza è che i contratti stipulati in maniera forzosa dall’Agenzia Delle Entrate sono invalidi (la sentenza infatti ha effetto retroattivo); quindi in mancanza di altro titolo giustificante la detenzione dell’immobile da parte del conduttore ci si troverà di fronte ad una detenzione senza titolo, con possibilità di porre in essere le azioni di restituzione dell’immobile medesimo. L’annullamento del regime sanzionatorio introdotto con gli articoli oggetto della declaratoria di incostituzionalità non significa però che i contratti registrati in ritardo dagli inquilini (o dagli stessi proprietari) siano considerati invalidi; o – almeno – non lo significa in tutti i casi. A tal riguardo va operata una distinzione tra contratti stipulati in forma orale e successivamente oggetto della denuncia, e quelli stipulati in forma scritta ma registrati in ritardo. Per i primi resta definitivamente sancita la nullità Per i secondi invece, vale a dire quelli stipulati in forma scritta ma registrati in ritardo, varrà il regime precedentemente esistente; essi cioè conserveranno l’ordinario valore legale di patto concluso tra le parti (compresa la determinazione del canone). Ulteriore corollario sarà la possibilità, da parte dei proprietari, di chiedere ai conduttori il pagamento dei canoni arretrati ancora non pagati in costanza della normativa dichiarata incostituzionale.

6 Per ciò che riguarda l’imposta di registro, l’art. 76 del D.P.R. n.1 31/1986 stabilisce che a pena di decadenza:l’imposta relativa agli atti che non sono stati presentati per la registrazione deve essere richiesta entro cinque anni dal giorno in cui avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione o si è verificato il fatto che legittima la registrazione d’ufficio;l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve essere notificato entro due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale; salvo il caso relativo al punto precedente, l’imposta deve essere richiesta entro tre anni decorrenti, per gli atti presentati per la registrazione o registrati per via telematica:dalla richiesta di registrazione, se si tratta di imposta principale; dalla data in cui è stata presentata la denuncia di cui all’art. 19 del D.P.R. n. 131/1986 (eventi successivi alla registrazione), se si tratta di imposta complementare; dalla data di notifica della sentenza della commissione tributaria, ovvero dalla data in cui la stessa è divenuta definitiva, qualora sia stato proposto ricorso avverso l’avviso di liquidazione o di rettifica; dalla data di registrazione dell’atto, in ipotesi di occultazione di corrispettivo;dalla data di registrazione dell’atto, ovvero dalla data di presentazione della denuncia di cui all’art. 19 del D.P.R. n. 131/1986 (eventi successivi alla registrazione), se si tratta di imposta suppletiva.Inoltre, ai sensi dell’art. 76, comma 2 bis del D.P.R. n. 131/1986, introdotto dall’art. 8, c. 10, D.L. 2 marzo 2012, n. 16 convertito nella L. 26 aprile 2012, n. 44, le somme relative al mancato pagamento dell’imposta di registro sulle locazioni in merito ad annualità successive alla prima, così come nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe, vanno richieste, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento. Il contenuto precettivo dell’art. 76, c. 2, può essere così rappresentato: per gli atti registrati in via tradizionale l’Amministrazione deve richiedere l’imposta principale, a pena di decadenza, entro 3 anni dalla richiesta di registrazione; per gli atti registrati in via telematica la stessa imposta deve invece essere richiesta entro 60 giorni dalla presentazione del modello informatico stante il più breve termine previsto dall’art. 3-ter del D.lgs. n. 463/1997. Il termine di 3 anni è invece valido per la richiesta dell’imposta complementare e dell’imposta suppletiva indipendentemente dalla procedura di registrazione utilizzato.

7Ai sensi dell’articolo 136 della Costituzione, ribadito dall’articolo 30 della legge 11 marzo 1953, n. 87, la norma dichiarata incostituzionale cessa di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione. In forza di un principio generale consolidato, la dichiarazione di incostituzionalità della norma produce effetti anche in relazione ai rapporti sorti anteriormente alla dichiarazione medesima, purché “non esauriti”. Per rapporti esauriti si devono intendere tutte quelle situazioni giuridiche divenute consolidate ed intangibili per effetto di sentenze passate in giudicato o in conseguenza di atti amministrativi divenuti inoppugnabili ovvero, ancora, a seguito di altri atti o fatti, come la scadenza del termine di prescrizione o di decadenza per l’esercizio dei diritti ad essi relativi, di cui siano esauriti gli effetti e che siano rilevanti, sul piano sostanziale e processuale, nonostante l’inefficacia delle norme dichiarate incostituzionali. Gli effetti della deliberazione di accoglimento decorrono dal giorno successivo alla sua pubblicazione. Tali effetti si producono inoltre ex tunc, vale a dire anche relativamente ai rapporti sorti anteriormente alla declaratoria di illegittimità (efficacia c.d. retroattiva).Unico limite alla retroattività degli effetti della pronuncia è quello dei c.d. rapporti esauriti. Vale a dire che la retroattività non opera nei confronti di quei rapporti che hanno trovato la loro definitiva e irretrattabile conclusione mediante sentenza passata in giudicato o per i quali sia decorso il termine di prescrizione o di decadenza stabilito dalla legge per l’esercizio dei diritti ad essi relativi.

8 Nel caso in cui a monte vi fosse stato un contratto di locazione, la conseguenza pratica è che l’autoriduzione del canone, operata dal conduttore in forza della legge annullata, è illegittima e costituisce un’ipotesi di inadempimento,sanzionata dalla possibilità, per il locatore di richiedere la risoluzione del contratto e la conseguente condanna al rilascio.

9 VD. Marco Gaito, Affitti in nero sfratto possibile, IlSole-24Ore del 16 marzo 2014 pag. 21.